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假冒房主签的房屋买卖合同无效-巢湖房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：3 巢湖法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0181民初7583号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年6月17日在巢湖市某房产有限公司的中介促成下，杨某的儿子杨洋以他人假冒房主杨某作为卖方，陈某作为买方，签订了《房屋买卖中介合同》，约定将旗山枫景（房号239号）房屋卖给陈某，成交房价为人民币39.5万元。合同签订后，陈某将购房款34.5万元转给了中介，再转给杨洋。2022年8月11日，杨洋提出房屋面积增加了，要求增加房款，陈某同意房款增加2万元，陈某付他3万，余下的4万元在办理过户手续后交付，杨洋出具了收条，将巢湖市××号楼××室的钥匙交给陈某。后陈某在房屋装修过程中杨某更换大门钥匙，杨某称房屋是他的，杨洋没有权利出卖房屋，不允许陈某对房屋进行装璜，双方协商未果，致讼。

另查明，巢湖市人民检察院指控杨某之子杨洋犯合同诈骗罪。在2018年间，杨洋及其家人位于巢湖市××镇××村委××村房屋被夏阁镇人民政府征收拆迁安置，回迁房屋安置在其父亲杨某名下。2019年2月至2022年8月期间，杨洋为骗取他人钱款，通过找人冒充其父亲杨某或伪造拆迁安置协议书等证明材料的方式，欺骗多名被害人签订房屋买卖合同，指使他人冒充杨某身份并在合同上签字，先后与多名被害人签订房屋买卖合同，共骗得购房款169.2万元，其中骗取陈某购房款37.5万元，款项均被其用于赌博。

2022年11月29日，杨洋主动至巢湖市公安局投案。2023年7月28日，法院作出刑事判决，认定杨洋构成合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金二十万元；责令杨洋退赔陈某经济损失37.5万元。

法院最终判决：驳回原告陈某的诉讼请求，案件受理费由陈某负担。

三、案例核心观点与法律风险防范

这个案例就像现实版的"狸猫换太子"！杨洋找人冒充自己父亲杨某，把原本属于父亲的回迁房"卖"给了不知情的陈某，收了37.5万元后还把钥匙交了出去。陈某以为房子到手了，连装修都开始了，结果真正的房主杨某出来把门锁换了，说"这房子不是你买的，我儿子没权卖"。

法院为什么驳回了陈某的诉讼请求？关键点在这里：

签合同时，如果对方是假冒身份，合同就是"假结婚"——从一开始就不受法律保护！

很多企业老板可能觉得："我钱都付了，房子钥匙也拿到了，还装修了，这房子不就是我的了吗？"但法律上不是这么算的。就像这个案例，陈某虽然支付了房款、拿到了钥匙、甚至开始装修，但由于签约时的"杨某"是假的，整个合同从法律角度就是无效的。虽然杨洋被判刑要退钱，但陈某仍然拿不到房子，只能等杨洋退赔——而杨洋的钱都拿去赌博了，退赔谈何容易？

对企业的重要警示：

  1. "眼见不一定为实"：不要只看对方出示的证件就轻信。案例中陈某看到杨洋出示的《房屋移交证明》等文件，就以为交易没问题，结果文件可能是伪造的，签字的人也是假的。企业签订合同时，一定要通过官方渠道核实证件真伪，比如房产证可以到房管局查询。

  2. "父子关系"不等于"有权处置"：杨洋虽然是杨某的儿子，但不代表他能随便卖父亲的房子。企业交易中，遇到"这是我家人"、"这是我公司同事"等情况，一定要查验对方是否有正式授权文件。

  3. "中介担保"不等于"绝对安全"：案例中巢湖市某房产有限公司作为中介也没能识别出假冒者。企业找中介做交易时，不能把风险完全推给中介，自己也要做好尽职调查。

  4. "钥匙交付"不等于"房屋过户"：陈某拿到钥匙就开始装修，以为房子到手了。但法律上，只有完成产权过户才是真正的"拥有"。企业进行资产交易时，一定要把过户作为关键环节，不要被"先使用后过户"等说法迷惑。

给企业的实操建议：

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