购房人未按约支付首付款且开发商受政府管控影响延期交房，合同不能单方解除-荥阳商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷

案号：(2024)豫0182民初13104号（一审）、(2025)豫01民终2846号（二审）

审理法院：河南省荥阳市人民法院（一审）、河南省郑州市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2019年5月16日，刘某与荥阳市某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定刘某购买开发的位于荥阳市商品房一套，房屋建筑面积88.31平方米，套内建筑面积66.28平方米，每平方米8284.5元，总金额731,604元，2021年6月30日前交付该商品房。2020年2月3日刘某与中国某行荥阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款512,000元。刘某支付首付款30,604元，维修基金5740元，登记费120元。剩余首付款189,000元未付，剩余房款512,000元由银行贷款支付。2019年6月1日郑州市某关于臭氧轻度管控调整为中度管控的通知，停工30日以上。自2019年7月1日至2022年12月8日期间，荥阳市某公司因天气、疫情原因多次停工。本案涉案房屋所处的楼盘为保交楼项目，荥阳市某公司当庭承诺可于2025年6月30日左右交付房屋。

法院判决结果：一审河南省荥阳市人民法院驳回刘某的全部诉讼请求；二审河南省郑州市中级人民法院驳回刘某上诉，维持原判。刘某要求解除购房合同、退还房款等诉求均未获支持。

三、案例核心观点与企业风险防范启示

这个案例告诉我们一个关键法律原则：当购房人自身存在违约行为（如未按约支付房款），且开发商因政府行为、疫情等不可抗力因素导致延期交房，但房屋主体已完工且合同目的能够实现时，购房人不能单方要求解除合同。

对房地产开发企业而言，这个案例提示了几个重要的法律风险防范点：

1. 合同条款要设计周全，明确"可延期交房"情形

本案中，法院之所以支持开发商，关键原因之一是《商品房买卖合同》第八条明确约定了"可延期交房"的情形，包括"政府行为、大气污染防治、疫情等不能控制的因素"。许多开发商在起草合同时忽视了这一点，导致一旦出现延期交房，就面临高额违约金甚至合同被解除的风险。

企业怎么做：在购房合同中详细列明各类可能影响工期的因素，特别是政府政策调整、环保管控、疫情等公共事件。不要简单写"不可抗力"，而要具体列出常见情形，如"重污染天气应急响应""疫情防控措施"等，并约定具体延期天数计算方式。

2. 保留完整的停工证据链

本案中，开发商提供了2019年6月至2022年12月期间因大气污染防治、疫情等停工的证据，成为法院认定"延期交房非开发商主要责任"的关键依据。

企业怎么做：建立完善的施工日志和停工记录制度。每次因政府要求停工时，必须留存：

• 政府发布的正式通知文件
• 施工现场停工照片/视频
• 项目部会议记录
• 向住建部门报备的材料
  这些材料要系统归档，确保在发生纠纷时能立即调取使用。

3. 及时与业主沟通，避免误解升级

本案中，业主刘某认为"近两年内几乎未动工"，但开发商提供了2024年11月仍在施工的照片。很多纠纷其实源于信息不对称，业主不了解真实施工进展。

企业怎么做：

• 建立定期工地开放日制度，邀请业主代表参观
• 通过微信群、公众号等渠道每周发布工程进度
• 针对延期交房，主动发送书面《延期交房告知书》并说明具体原因和预计交付时间
• 对于"保交楼"项目，及时通报政府专班的工作进展

4. 善用"保交楼"政策化解风险

本案中，涉案楼盘被列为"保交楼"项目，政府成立了工作专班协调推进，这成为法院认定"合同目的能够实现"的重要依据。

企业怎么做：

• 积极申请纳入当地"保交楼"项目名单
• 主动对接政府专班，定期汇报工程进展和困难
• 保留政府专班出具的工作记录、会议纪要等文件
• 利用政府资源解决资金、审批等问题，避免项目彻底烂尾

5. 严格审核购房人付款情况，及时行使抗辩权

本案中，刘某尚欠18.9万元首付款未付，这是法院驳回其解约请求的关键理由。开发商如果发现购房人未按约付款，应及时采取措施。

企业怎么做：

• 建立购房人付款台账，设置自动提醒系统
• 对逾期付款的购房人，及时发送《催款通知书》
• 在合同中明确约定："买受人逾期付款的，出卖人有权顺延交房时间"
• 必要时暂停办理网签、贷款等手续，避免"一边欠款一边交房"的被动局面

特别提醒：很多开发商认为"只要政府有停工通知就行"，但本案启示我们，仅有通知不够，必须能证明停工天数与延期交房的因果关系。建议在合同中约定："因政府管控停工超过X天的，交房时间相应顺延"，并精确计算可顺延天数。

对于非房地产企业，这个案例同样有警示意义：任何涉及长期履行的合同，都应预见到可能影响履行的外部因素，通过合同条款设计和证据保留来防范风险。比如生产型企业与供应商签订长期供货合同时，也应考虑疫情、自然灾害等对供应链的影响，明确约定责任分担机制。

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