预告登记后房屋完成首次登记银行仍享抵押权但开发商担保责任终止-赤壁金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1281民初3096号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2018年1月2日，江某因购买赤壁某置业有限公司建设的位于赤壁市路号楼单元室房屋，向中国某某股份有限公司赤壁市支行申请住房按揭贷款。中国某某股份有限公司赤壁市支行与江某、赤壁某置业有限公司于2018年1月2日签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同主要内容为：借款金额为240000元，借款期限为180个月，借款实行等额本息还款，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款支付方式为受托支付，贷款资金以江某购房名义支付到赤壁某置业有限公司。江某以购买赤壁市路号楼单元室房屋向中国某某股份有限公司赤壁市支行提供贷款抵押。合同约定赤壁某置业有限公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，为借款人的债务承担连带保证责任。2018年1月16日，上述抵押房屋在赤壁市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，未办理抵押财产的他项权利证书。合同签订后，中国某某股份有限公司赤壁市支行依约将贷款240000元汇至赤壁某置业有限公司银行账户。贷款发放后，江某未按约定偿还中国某某股份有限公司赤壁市支行贷款本息。截止2024年8月16日，江某下欠中国某某股份有限公司赤壁市支行贷款本金173718.49元，利息9539.8元。

法院判决结果：1. 江某需在判决生效后十日内偿还银行全部欠款本金及利息；2. 若江某不还款，银行有权对江某名下抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3. 驳回银行要求赤壁某置业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、案例的核心观点

很多企业老板以为：购房者买房贷款时，开发商只要帮银行办了抵押预告登记，自己作为开发商的担保责任就"高枕无忧"了。但这个赤壁的真实案例告诉我们：事情没那么简单，稍不注意就会掉进法律"坑"里！

本案最大的警示点有两个：

第一，预告登记≠无效抵押，房屋完成首次登记后银行照样能优先受偿
江某只办理了"预购商品房抵押权预告登记"，没办正式的他项权利证。但法院发现：开发商赤壁某置业有限公司已经把整栋楼做了"首次登记"（就是把房子整体登记到自己名下），而且预告登记没过期。根据最新法律规定，这种情况下，银行对这套房子仍然享有优先受偿权——也就是说，如果江某还不上钱，银行可以先把房子卖掉，卖的钱优先还银行的贷款。

对企业老板的提醒：

• 作为开发商，千万别以为"只办预告登记"就万事大吉。必须及时完成房屋的"首次登记"！
• 如果拖着不办首次登记，会导致银行无法行使抵押权，最后断供风险可能全部转嫁到开发商头上。
• 销售过程中要建立登记台账，每栋楼封顶后立即启动首次登记程序，这是保护自己的关键防线。

第二，开发商的"阶段性担保"不是永久枷锁，条件满足后自动解套
合同约定：赤壁某置业有限公司作为"阶段性保证人"，担保期到"办妥抵押登记后2年"。但法院认为：虽然没办正式抵押登记，但因房屋已完成首次登记，银行通过预告登记已实际享有抵押权，合同约定的担保目的已经达到，开发商的担保责任自然终止。

对企业老板的提醒：

• 签合同时一定要写清楚"阶段性担保"的终止条件！比如明确约定"当房屋完成首次登记且预告登记有效时，担保责任自动解除"。
• 很多企业吃亏在合同条款太模糊，比如只写"办妥抵押登记"，但没说明是预告登记还是正式登记，导致纠纷时被银行"无限期"追责。
• 发现条件满足后（如房屋已做首次登记），要立即书面通知银行解除担保，保留证据以防后患。

给企业老板的实操建议：

1. 卖房前先查"登记状态"：楼盘每拿到一个预售证，就去房管局确认首次登记进度，确保购房者能顺利办理抵押。
2. 合同条款要"傻瓜式"明确：把担保终止条件写成"当不动产登记部门将银行登记为抵押权人时"等可量化的标准，避免"办妥"等模糊表述。
3. 建立"双保险"机制：与银行约定，房屋完成首次登记后10日内必须书面确认解除担保；同时在财务系统设置预警，对超期未解除的担保自动提醒法务跟进。

现实中，很多开发商因忽视这些细节，在购房者断供后被银行追索数百万担保款，甚至因资金链断裂倒闭。法律不会因为"我不知道"就网开一面，企业必须把风险防控做在前面！

四、特别提示
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