房地产企业阶段性担保责任不能因抵押预告登记而免除—阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初1368号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2011年12月31日，何某、柯某与武汉某房有限公司共同与中国某行阳新支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款27.5万元用于购房，贷款期限20年，利率按央行同期基准利率上浮10%，逾期罚息加收30%，并对欠息计收复利。武汉某房有限公司提供阶段性连带责任保证：即在房屋完成正式抵押登记前承担担保责任，登记完成后方可免责。何某、柯某以其购买的阳新县兴国镇某小区房产办理了抵押权预告登记。2012年1月16日，银行发放贷款后，何某、柯某长期拖欠还款，截至2023年8月16日，尚欠本金19.49万元、利息3.46万元。银行多次催收无果，于2023年9月6日公告宣布贷款提前到期。

法院判决：

1. 何某、柯某需偿还全部欠款本息及律师费1300元、公告费21.33元；
2. 武汉某房有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并支付自身公告费320元；
3. 驳回银行要求对抵押房产优先受偿的请求（因房屋未完成建筑物所有权首次登记）。

三、核心风险警示：阶段性担保不等于"免责金牌"

本案看似是个人房贷纠纷，实则暴露出企业（尤其是房地产开发商）在金融合作中的重大法律盲区：以为办理了抵押预告登记就能"高枕无忧"，却不知这可能只是"纸面保障"。

关键教训有两点：

1. "阶段性担保"责任可能长期捆绑企业
   合同约定武汉某房有限公司的担保责任"在正式抵押登记完成后免除"，但因房屋一直未办理建筑物所有权首次登记（即开发商未完成初始产权登记），导致担保责任无法解除。现实中，许多开发商交房后因手续拖延、产权纠纷等导致首次登记滞后，却未意识到自己仍在默默承担巨额贷款风险。一旦购房者断供，银行可直接追索开发商，本案中武汉某房有限公司就因此被迫替业主还债。

2. 抵押预告登记 ≠ 优先受偿权
   银行虽办理了抵押预告登记，却因房屋未完成首次登记，法院直接驳回了其"优先拍卖房产还款"的请求。根据法律规定，预告登记只是"预约"，必须完成首次登记后才转化为正式抵押权。这意味着：

   • 银行：即使拿到预告登记证，仍可能"钱房两空"；
   • 开发商：以为有抵押兜底，实际担保责任反而加重；
   • 购房者：可能因登记不完善被银行提前收贷。

企业风险防范实操建议：
✅ 开发商必做三件事

• 交房后立即启动首次登记流程，避免因拖延扩大担保风险（本案中若及时完成登记，武汉某房有限公司本可免除责任）；
• 在担保合同中明确约定"首次登记完成时限"及逾期违约金，倒逼自身加快办理；
• 定期向房管部门查询项目登记状态，留存书面证明作为免责依据。

✅ 其他企业引以为戒

• 涉及担保业务时，务必厘清"阶段性"的具体条件（如是否需以"不动产登记证明"为标志）；
• 接收抵押物时，必须查验正式抵押登记证明而非预告登记证，否则可能丧失优先受偿权；
• 合同中避免使用"等手续完成后免责"等模糊表述，应写明具体文件名称（如"以取得不动产登记证明为准"）。

记住：法律不保护"我以为"，只保护"我做到"。一次疏忽的登记，可能让企业背上数百万债务。

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