购房人在查封前签合同付过半房款且名下无其他住房可排除房屋强制执行-阳新申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)鄂0222民初5440号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年12月4日，湖北某乙建设工程有限公司阳新分公司（以下简称某乙公司）与湖北某甲置业有限公司（以下简称某甲公司）、吴某、曹某花因建设工程施工合同纠纷打官司。2016年12月22日，法院判决某甲公司支付某乙公司工程款1048万余元，吴某、曹某花承担连带责任。进入执行程序后，法院于2019年10月3日查封了某甲公司名下包括903号房在内的26套房屋，并发布迁出公告。

2020年1月，案外人邹某才对903号房执行提出异议但被驳回。2023年9月，马某猛通过司法拍卖以26万余元竞得该房屋，法院裁定房屋归其所有。但截至法庭辩论结束，马某猛还没办理产权过户登记。

2024年7月，徐某向法院提出异议，称自己早在2015年10月就与某甲公司签订了《商品房买卖合同》，以43万余元购买了903号房。2018年5月，某丙投资管理有限公司出具收据确认收到全部购房款（其中包含徐某代某丙公司还款8万元）。2019年8月，徐某为房屋办理了燃气开通手续。2021年和2023年，某甲公司分别收到徐某支付的水、电开户费。徐某已装修入住该房至今，且名下无其他房产。某甲公司还出具证明，证实该房屋是用于抵偿欠某丙公司的债务，先网签在邹某才名下，后转给徐某。

法院经审理认为，徐某在房屋查封前已签订合法合同、所购房屋用于居住且名下无其他住房、已通过债权抵偿方式支付全部房款，符合排除强制执行的条件。某乙公司要求继续执行房屋的诉讼请求被驳回，法院维持中止执行903号房的裁定。

三、企业防范法律风险的核心提示

别以为房子被查封就"稳了"！这个案例给所有企业敲响警钟

很多企业老板以为，只要法院查封了债务人的房产，自己的债权就有保障了。但这个阳新县的案例告诉我们：即使房子被查封、甚至已完成司法拍卖，如果真正的购房者符合条件，照样能"保住房子"，让债权人竹篮打水一场空！

到底什么情况能让购房者"逆转胜"？法院说了三个硬条件：
1️⃣ 查封前签了正式购房合同（徐某2015年签的合同，早于2019年查封）
2️⃣ 房子是自住且名下无其他住房（徐某装修入住多年，名下无房）
3️⃣ 已付超50%房款（徐某通过债权抵偿付清全款）

企业要警惕的三大风险点：

🔹 作为债权人（如某乙公司）：

• ❌ 别只盯着查封动作！要定期查房产状态，发现有人实际居住要立即核实
• ❌ 警惕"以房抵债"陷阱：债务人常把房子先"网签"给中间人（如案例中的邹某才），再转卖，表面看是空房，实际已有人付款入住
• ✅ 行动建议： 申请查封后30天内实地查看，要求物业提供实际居住人信息；拍卖前必须确认房屋无真实购房人

🔹 作为开发商/卖方（如某甲公司）：

• ❌ 案例中开发商用房子抵债却不规范操作：先网签给邹某才（没实际付款），再转给徐某，导致两人都claim权利
• ❌ 收据乱开：某丙公司既开"收到432000元"收据，又开"收到432780元"收条，差点引发付款金额争议
• ✅ 行动建议： 抵债房必须直接与真实购房者签约；所有付款保留银行流水；收到抵债款立即在合同备注"房款已结清"

🔹 作为购房者（企业采购福利房等）：

• ❌ 徐某最大的幸运是"名下无房"，如果是企业买房投资，这条就不符合，无法排除执行！
• ❌ 拖延过户风险大：马某猛拍下房子后没及时过户，才给徐某留下异议空间
• ✅ 行动建议： 买房后30天内必须完成网签+过户；保留装修、缴费凭证；名下有房的企业可通过员工个人名义购买（但需提前规划）

血泪教训总结：
法院查封不是终点！债务人可能通过"左手倒右手"转移资产，而真正的购房者拿着合同、收据、燃气单就能翻盘。企业无论当债权人、债务人还是购房者，都要记住："签约要早、付款留痕、入住及时、过户趁早"——少一个环节，就可能人财两空！

征和律师事务所企业法律顾问服务推荐
看案例总担心企业踩雷？我们专为企业定制"法律风险防火墙"！10年实战经验律师团队，用大白话讲透法律陷阱，服务涵盖合同审核、用工合规、债务清收等高频风险点。极高的性价比——您可先试用1个月专项服务，满意再签约付款，让法律真正成为企业发展的助推器，而非绊脚石！