租赁合同没约定企业不能擅自抵扣租金-无为房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0225民初6298号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实

2019年6月13日，无为市某融公司为甲方与孙某为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将无为市无城镇黄汰村巢无路西侧车辆检测中心房产（建筑面积2782.46㎡）出租给乙方作为车辆检测使用；租赁期限为10年，自2019年9月14日至2029年9月13日。租赁期限及租金计算日期自乙方签订本合同之日起3个月后的次日算起；自乙方签订本合同之日起至租赁期限起算日（2019年9月14日）止为甲方提供给乙方对出租标的进行装修的时间，该期间不计租金；出租标的总额为9369100元，租金按合同年度支付，每个合同年度的租金为全部合同年度总租金的平均值，自合同生效之日起5个工作日内，乙方将第一个合同年度租金936910元支付至安徽长江产权交易所指定账户，以后每个合同年度的租金936910元在上一个合同年度结束前1个月内支付至甲方指定账户；合同第七条乙方承诺：1.已现场勘察了出租标的，已全面了解并知悉出租标的的水、电、消防、权证、环境、面积、结构、质量、外观等情况，且无异议，由此产生的投资风险自行承担，与甲方无关……合同还就出租标的的交付、违约责任等事项进行了约定。2019年12月3日，某融公司作为出租方与无为县某通公司作为承租方签订了一份《补充协议》，内容为"孙某于2019年6月12号在芜湖市长江产权交易所拍租了位于无为县侧的车辆检测线项目，并以孙某个人名义签订了租房合同，该房产在招租文件中指定用于经营机动车检测。因机动车检测属于特殊行业，根据国家市场监督部门要求，必须是企业法人才能取得检测资质，自然人不得经营。因此孙某2019年6月13日注册了无为县某通机动车检测有限公司，并担任法人。申请检测资质过程中主管单位需要审验无为县某通机动车检测有限公司与房屋所有人的房屋租赁合同，原孙某个人与某融公司签订的租房合同不合规，经双方协商同意将原承租人孙某变更为无为县某通机动车检测有限公司的租赁合同。"

某融公司依约向某通公司交付租赁物。2019年7月19日，某通公司支付某融公司合同第一年度租金936910元，并缴纳水费9562.94元。后经双方协商将合同租期顺延2个月，并将2020年度租金减免468455元，此款某通公司至今未能支付。

法院判决结果很简单：某通公司必须在判决生效后10天内，向某融公司支付拖欠的租金468455元。法院没支持某通公司提出的水费抵扣和减免房租的要求。

三、企业如何避免这种"冤枉钱"风险

这个案子看似简单，却藏着企业经营中常见的"大坑"。某通公司觉得自己挺委屈：我给你垫付了水费，场地条件也不达标，凭什么不能少交点房租？但法院就是不买账。为什么呢？

关键原因就一个：合同里没写！ 某通公司签合同时拍着胸脯说"已现场勘察，对房屋情况无异议，风险自己承担"。结果后来发现问题，想用垫付的水费抵扣租金，又想因为场地问题少交房租，但合同里压根没这些条款。法院只能按白纸黑字的合同判——你欠钱就得还！

给企业的3个实用提醒：

1. 签合同前一定要"验货"
   某通公司吃了大亏，就是签合同时没仔细检查房屋。合同里写着"已现场勘察，对水、电、消防等情况无异议"，等于自己把后路堵死了。各位老板记住了：租房子前，一定要亲自带着专业人员去现场看！特别是水电气、消防这些关键设施，最好拍照留证。发现问题当场提，写进合同补充条款里，别不好意思谈条件。

2. "口头答应"不顶用，必须写进合同
   某通公司说双方"协商过"要顺延租期、减免租金，但没形成书面协议。法院只能按正式合同判。记住：生意场上，老板一句话不如一张纸。任何优惠、减免、责任分担，必须白纸黑字签补充协议。比如疫情期间国家有减租政策，一定要让房东出具书面减免确认函，别光听对方口头说"放心，会给你减"。

3. 有问题别"私了"，要走法律程序
   某通公司垫付了水费，本可以找房东报销，但它想直接从租金里扣。这就像员工垫付办公费，不能自己从工资里扣一样。正确做法是：保留好缴费凭证，按合同约定流程申请报销；如果房东不认账，再走法律程序主张权利。擅自扣款反而让自己从"受害者"变成"违约方"，就像本案中某通公司，本来能要回9000多元水费，却因扣款要求不被支持，还得倒贴诉讼费。

特别提醒： 企业签合同时，最容易忽略的就是"乙方承诺"这类条款。本案中某通公司继承了孙某签的合同，里面写着"风险自行承担"，这就埋下了祸根。以后签合同时，看到"已确认无异议""风险自担"这种话，一定要谨慎——要么修改条款，要么在补充协议里明确例外情况。

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