未取得预售许可收意向金必须退还不另付高息-新郑商品房预约合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预约合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初3256号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2017年6月3日，新郑市某房地产公司（出卖人）与王某玲（买受人）签订《某某文化城认购意向书》，编号（1091），合同约定：一、本次认购针对某某文化城指定房源，不分楼栋、楼层、位置、面积：1、高层：预付20万，抵30万；乙方选房后，10万元优惠款直接转为房款冲抵款；二、在本协议签订时，乙方向甲方支付认购意向金（人民币）200000元，意向购买某某文化城（高层）物业；三、本次认购选房按交款顺序，先交先优先选房，选房后，认购意向金直接转为房款。未选择到房屋，可在选房活动之日起20个工作日后，全额退还本意向金，并按所缴纳金额对应利息标准补偿利息（按照年化率15%支付利息）；四、乙方选房具体时间由甲方提前7个工作日通知，逾期未到场选房的，认购意向金退还但不补偿利息。下方有王某玲签字及新郑市某房地产公司加盖合同专用章确认。

另查明，新郑市某房地产公司于2017年5月3日向王某玲出具200000元《收据》。新郑市某房地产公司承认案涉小区至今未取得商品房预售许可证，也未与王某玲签订正式商品房预售合同。

判决结果：
法院判决新郑市某房地产公司退还王某玲20万元意向金，并以20万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2024年3月7日起支付利息至款项付清之日。同时驳回了王某玲要求按年化15%计算利息的诉讼请求。

三、案例核心观点与风险防范建议

核心观点：没有预售证收"意向金"，企业必须退钱且别想赖掉利息！

这个案子给所有企业，特别是房地产开发企业敲响了警钟。很多企业以为：

• "我只是收个意向金，又不是正式购房款"
• "项目还没开盘，先收点钱周转一下没关系"
• "约定高额利息吸引客户，反正以后能签正式合同"

但法院明确告诉你：这些想法都是错的！

企业必须警惕的三大风险：

1. "意向金"不是挡箭牌
   本案中，企业辩称"未取得预售许可证，意向书应无效"，但法院认为：即使叫"认购意向书"，只要约定了具体权利义务（如金额、退款条件、利息等），就构成有效预约合同。企业不能以"只是意向"为借口逃避责任。
   风险提示： 凡是收取客户款项并承诺未来提供商品/服务的，都可能被认定为合同行为，必须确保项目合法合规。

2. 高息承诺是"甜蜜陷阱"
   企业承诺15%年息看似能快速回款，但法院认为这明显高于市场水平（当时LPR约3.85%），最终只支持按LPR计算。企业为吸引客户随意承诺高息，不仅无法兑现，还可能被认定为变相融资，涉嫌违规。
   风险提示： 所有利息、优惠承诺必须符合法律规定，避免"画大饼"式营销。目前司法保护的民间借贷利率上限为LPR的4倍（约14.8%），远低于本案约定的15%。

3. 长期拖延退款代价更大
   企业从2017年收钱到2024年才被判决退款，拖延7年。虽然法院只支持从起诉日计算利息，但企业：

   • 面临客户信任崩塌
   • 可能引发群体诉讼（本案只是个案）
   • 承担全部诉讼费用（本案4300元均由企业承担）
     风险提示： 发现项目无法推进时，应主动及时退款，拖延只会让小问题变成大麻烦。

给企业的三条救命锦囊：
✅ 拿证再收钱：严格遵守《商品房销售管理办法》第22条——没有预售许可证，一分钱都不能收！可改为"诚意登记"（不收费）或提供明确书面告知"项目尚未获批，暂不收任何款项"。

✅ 合同要"素颜"：避免使用"抵扣""优先选房"等诱导性条款。若确需收取意向金，必须：

• 明确约定"取得预售许可后自动转为定金"
• 利息约定不超过LPR（目前约3.45%）
• 设置清晰的退款触发条件（如3个月内未获批即退）

✅ 建立"风险熔断"机制：

• 定期自查项目审批进度
• 超过2个月未获批即启动退款预案
• 指定专人处理客户咨询，避免"失联式"拖延

特别提醒非房企老板：
别以为这和你无关！餐饮企业收"加盟意向金"、培训机构收"课程预存款"、电商平台收"商家保证金"，都可能面临类似风险。任何"未来履约+提前收款"的模式，都必须有合法依据和明确退出机制。

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