物业公司过户水表即成缴费主体无需业主同意-枝江供用水合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：供用水合同纠纷
案号：(2024)鄂0583民初2740号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年，枝江市某街道某社区居民委员会向枝江某乙自来水公司申请安装金湖柳苑安置房小区水表，并签订《城市供水合同》，约定逾期缴费按日3‰计收违约金。2015年8月，枝江某乙自来水公司更名为枝江市某水务有限公司。同年，枝江市某某店街道办事处拽车社区居民委员会也为拽车安置房小区办理了类似手续。

2020年5月，枝江某物业有限公司填写《用户过户申请表》，申请将两个小区水表用户名更名至其名下，承诺遵守《城市供水管理条例》。过户后，该公司开始向枝江市某水务有限公司缴纳水费。

枝江某物业有限公司与金湖柳苑小区业主委员会签订2年物业服务合同（2022年3月至2024年2月），约定水费差额由最终用户承担。合同到期后继续服务但未签新合同，2024年9月30日正式退场。与拽车小区业主委员会签订的3年物业服务合同（2022年12月至2025年12月）仍在履行中。

2024年3月起，该公司因认为拽车小区水费异常（总表读数高于分表总和）停止缴费；2024年7月起停止缴纳金湖柳苑小区水费。枝江市某水务有限公司起诉要求支付水费、污水处理费、垃圾处理费共185554.95元及违约金。

物业公司辩称：自己只是代收代缴，不是合同相对方；水费差额应由业主承担；垃圾处理费不应由其支付；违约金过高。

法院判决结果：

1. 枝江某物业有限公司支付欠费161691.55元；
2. 按一年期LPR计算逾期利息（不支持日3‰违约金）；
3. 驳回水务公司其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是简单的"物业欠水费"，实则暴露了企业常见的三大法律盲区，尤其值得物业、供水类企业警惕：

1. "代收代缴"不等于"免责金牌"
很多物业公司认为"我只是帮业主收水费"，所以业主不交钱自己就能不向水务公司交钱。但本案明确：只要主动申请将水表过户到自己名下，就自动成为供水合同的直接责任方！就像你帮朋友签收快递后，快递破损就要你负责——物业公司填写过户申请表并盖章的那一刻，就把自己变成了"缴费第一责任人"，不能再拿"业主没交钱"当借口。

风险防范建议：

• 如果只做代收代缴，绝不申请水表过户，保持业主委员会/社区作为户名；
• 必须由物业公司作为户名时，在物业服务合同中明确约定："物业公司仅代收代缴，实际缴费责任由业主承担，出现欠费时业委会须在7日内补足"。

2. 退出小区不等于债务清零
本案中，物业公司9月30日退场，但因未及时办理水表过户，仍要承担10月水费。就像你退租房子却没办水电过户，新租客欠费照样找你要钱！特别提醒：物业公司离场时必须完成"三方确认"——与业委会、水务公司共同抄表并签字，否则系统里的欠费会继续累积在你名下。

风险防范建议：

• 在物业服务合同中写明："退场时水表读数以三方现场确认为准"；
• 退场前7天书面通知水务公司办理过户，保留邮寄凭证；
• 交接后立即向水务公司索要《无欠费证明》。

3. 违约金不是"想收多少就收多少"
水务公司要求按日3‰（年化109.5%！）收违约金被法院驳回，只支持LPR利息（目前约3.45%）。这说明：没有书面合同约定的违约金，法院最多只支持资金占用损失。但反过来看，如果合同明确约定合理违约金（如日0.05%），法院就会支持。

风险防范建议：

• 签订合同时必须明确违约金标准，建议设定为"日0.03%-0.05%"（年化10%-18%，法院通常支持）；
• 遇到欠费立即发《催缴函》，避免超过3年诉讼时效；
• 对"水费异常"等情况，第一时间联合第三方检测，保留证据再协商，切勿直接停缴。

特别提醒：本案中物业公司还栽在"垃圾处理费"上！水务公司依据政府文件（枝城管发〔2013〕6号）代收垃圾费，前期已收了多年，物业公司突然说"不该我交"完全站不住脚。企业对常规收费项目突然反悔，90%会败诉！遇到政策变化应主动沟通调整，而非直接拒付。

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