拖欠租金超3年部分无法追回 - 鸠江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖0207民初1176号
审理法院：安徽省芜湖市鸠江区人民法院

二、案件事实与判决结果
被告徐某系原白茆某社职工。2002年4月6日，原白茆某社（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定将供销社二楼3间半房屋及底楼1间租给徐某，租金每年5400元，于每年第1个月3天内付清；租期自2002年5月18日起至2007年5月18日止。协议签订后，徐某实际租用办公楼商场一楼门面1.5间、二楼职工宿舍3.5间。后徐某又从原白茆某社职工钱某处取得二楼宿舍0.5间，从职工吴某处取得二楼宿舍0.5间，从汽车运输队处取得二楼宿舍2间。现一楼门面为“中国移动徐季勇授权店”，二楼部分由徐某经营金龙客栈，部分自行居住使用；另与钱某原使用的0.5间相邻的0.5间宿舍（此前由万某使用）处于锁闭状态，堆放杂物。
《租赁协议》到期后，双方未续签书面合同，但徐某一直使用租赁房屋。涉案房屋原权利人为白茆某社。2009年1月10日，无为县供销合作社联合社发文将白茆某社改制后的剩余资产移交无为市某兴资产经营管理有限公司统管。2013年9月24日，白茆某社注销登记。
原告无为市某兴资产经营管理有限公司起诉要求：解除租赁合同；徐某腾空并返还一楼1.5间、二楼6.5间房屋；支付2013年10月1日起的租金27万余元。

法院判决：

1. 解除原白茆某社与徐某的房屋租赁合同；
2. 徐某30日内腾空并返还租赁的5间房屋（仅限合同约定的一楼1.5间、二楼3.5间）；
3. 徐某10日内支付2021年1月至2023年3月14日的租金11865元；
4. 驳回原告其他诉讼请求（如2013-2020年租金及额外房屋腾退要求）。

三、核心观点：定期租金拖欠超3年，企业可能“血本无归”
这个案子的核心教训很简单：租金拖欠超过3年不追讨，法律就不再保护！ 很多企业以为“欠钱总有天能要回来”，但法院明确说了：房租这类定期债务（比如每月、每年付一次），每期租金都是独立的“小账单”，诉讼时效从每期到期日单独起算。

• 为什么2013-2020年租金一分没要到？
  合同约定“每年第1个月3天内付清”，2013年的房租最晚2014年1月3日就该付。但原告拖到2023年才起诉，早就超过3年时效。好比你借朋友钱约定“每年还1万”，他2020年该还的没还，你等到2024年才催，法院只会支持2021年及之后的欠款——2020年及以前的部分，对方一句“过期了”就能赖掉！
• 企业如何避坑？
  1. 别当“老好人”：合同到期后继续用房≠自动续约！本案租期2007年就结束了，却拖到2023年才处理，导致额外占用的3间房（徐某从他人处取得的）无法一并追回。
  2. 租金催收要“掐表”：定期债务必须每期盯紧！建议：
     • 每年租金到期后1个月内发书面催款函（保留邮寄记录）；
     • 超过2年半没付的，立刻起诉或协商，别等“攒多了再算”。
  3. 合同写清“兜底条款”：比如约定“拖欠1期租金即构成违约，出租方有权解除合同”，避免本案中“不定期租赁”带来的被动。

四、给企业的贴心提示
这个案子血淋淋地告诉我们：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。尤其对中小企业，一笔长期拖欠的租金可能直接拖垮现金流。别等钱没了才想起法律，事前防范才是真省钱！

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（注：文中公司及人名均按司法实践要求匿名化处理）