真实购房却因房屋被抵押无法办产权证怎么办-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2022)皖0225民初1043号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实和判决结果

2006年1月，无为某洲房地产开发有限公司取得九洲大厦《商品房预售许可证》。2006年8月17日，李某向该公司预交购房款20万元；同年9月9日，双方签订《商品房买卖合同》，约定李某购买九洲大厦一层1#门面房（建筑面积80平方米），总价120万元。2007年1月4日，李某付清剩余92.5万元房款后，实际占有该房屋并长期出租给他人经营电器销售和餐饮。因九洲大厦未通过竣工验收，李某一直未能办理产权证。

2006年10月，该公司却将包含该1#门面房在内的517.2平方米房屋"卖给"邢某，并违规办理了产权证。2011年，邢某用该产权证向银行抵押贷款。2020年3月，邢某突然起诉李某的租客要求腾房。李某这才发现自己的房子竟被"一房两卖"，随即提起行政诉讼，成功撤销了邢某的产权证（经二审维持）。

最终法院判决：

1. 确认李某与无为某洲房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
2. 驳回李某要求开发商协助办理预售登记备案的请求（因房屋已设立银行抵押，他项权证尚未注销）。

三、企业必须警惕的三大法律风险

这个案子看似是购房者吃亏，实则给所有企业敲响了警钟！尤其提醒房地产公司和经常买卖资产的企业：

风险一：虚假交易=自掘坟墓
无为某洲公司为融资，与邢某签订"假合同"办证抵押，结果被法院认定为"虚假交易"。企业千万别学这种操作！

• 通俗解释：就像你找朋友"假结婚"骗贷款，银行一旦发现真相，不仅贷款要还，还要吃官司。法院会直接认定合同无效，所有"操作痕迹"（比如没真实付款、财务账目异常）都会成为证据。
• 企业怎么做：任何合同必须真实履行！付款要有银行流水、货物交接要留签收单。别为短期利益编造交易，否则可能像本案被告一样，既赔钱又丢信誉。

风险二：抵押房屋=锁死产权
李某明明先买房、先交钱、先使用十几年，却因房子被抵押给银行，连"办证"的权利都被驳回。

• 通俗解释：好比你买了辆二手车，没过户就借给朋友开，结果朋友偷偷拿去抵押借钱。即使你是真车主，也得先替他还清债才能拿回车。法律上，抵押权人（银行）的优先级高于普通买家。
• 企业怎么做：
  ① 卖房前查清状态：交易前务必到不动产登记中心查"抵押、查封"记录，别让房子背着"隐形债务"；
  ② 及时办理备案：签完合同立即做预售登记（就像网购确认收货），避免房子被偷偷抵押。本案李某拖延十几年未办证，给了别人可乘之机。

风险三：口头承诺=废纸一张
某洲公司声称"和邢某是临时办证融资，事后会撤销"，但法院根本不认这种口头说法。

• 通俗解释：就像你和朋友说"借我营业执照用两天"，结果他拿去签了百万合同。出事时你说"只是帮忙"，但白纸黑字的合同就是铁证。
• 企业怎么做：
  ① 所有"临时操作"必须签书面协议，明确约定"实际权利归属"和"撤销条件"；
  ② 聘请专业律师设计交易结构，避免用"借名""代持"等高风险方式。

给企业的救命建议：

• 买房/卖房时，三查三留：查产权状态、查抵押查封、查历史纠纷；留付款凭证、留交付记录、留备案回执。
• 遇到"帮忙办证""短期抵押"等要求，宁可少赚也别碰！本案某洲公司为融资埋雷，最终损失更大。
• 一旦发现房屋被他人违规登记，30天内必须行动！李某及时提起行政诉讼撤销产权证，才保住合同有效性，拖延只会让损失扩大。

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