房屋所有权转移后新业主有权直接收取租金-界首租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2020)皖12民再118号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

位于界首市天安路国祯广场楼****商铺，建筑面积2570平方米，由界首市某祯置业发展有限公司开发建设。2016年9月19日，安徽某祯商业运营管理有限公司（甲方）与界首市某道运动健身有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租期5年（自2017年1月1日至2021年12月31日止），租金为每月8元／㎡，前3年无递增，自第4年起逐年递增3%，每半年支付一次租金等相关权利和义务。其中在合同变更①中约定：租赁期间甲方将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意，但乙方依法享有优先购买权，甲方应提前一个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的出租方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

在履行合同期间，2017年9月13日，界首市某祯置业发展有限公司将该出租房402号、403号、404号商铺转让给张某、王某，建筑面积为1908.29㎡，并办理了房屋产权变更登记。张某、王某取得产权后，便依据原《房屋租赁合同》约定向界首市某道运动健身有限责任公司催要到期房屋租金，而界首市某道运动健身有限责任公司以与安徽某祯商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》为由拒绝向其支付租金，并将租金继续支付给安徽某祯商业运营管理有限公司。为此，张某、王某于2018年9月5日，向界首市某道运动健身有限责任公司发出通知，要求于2018年9月10日前支付租金，否则解除《房屋租赁合同》。

另查明，界首市某道运动健身有限责任公司与安徽某祯商业运营管理有限公司签订《租赁合同》第四条第4项约定：免租期，甲方为培育市场，实现与客户共同发展，在经营期间给予乙方12个月的免租期，其中：第一年免租4个月，第二年免租4个月，第三年免租4个月；第5项约定：第一年至第三年月租金均为20560元，年租金均为每年164480元。

法院最终判决：解除界首市某道运动健身有限责任公司与安徽某祯商业运营管理有限公司之间的房屋租赁合同；界首市某道运动健身有限责任公司退还张某、王某位于界首市天安路36号国祯广场6号楼402号、403号、404号房屋，并支付房屋租赁费用218680.49元。

三、案例核心观点与法律风险防范

这个案例讲的是一个健身房租了商场铺面，后来商场把部分铺面卖给新业主，但健身房仍坚持向原商场付租金，结果被新业主告上法庭的故事。法院最终判决健身房不仅要退还房屋，还要向新业主补交租金。

核心观点很简单：房子卖了，但租约没变，新业主自动成为"新房东"，你得向他交租金！

许多企业经营者可能有误解："我只跟原来的房东签了合同，就应该只向原房东付租金。"但本案明确告诉我们：如果租赁合同中有"房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的出租方"这类约定，那么新业主就有权直接向你收取租金。你继续向原房东支付，反而可能构成违约！

企业如何防范此类法律风险？

1. 签合同时要"火眼金睛"

很多企业签租赁合同时，只关注租期、租金这些表面条款，却忽略了"合同变更"、"权利义务转让"等关键条款。本案中，健身房就是因为没注意合同里写了"房屋卖给别人后，新业主就是你的房东"，才吃了大亏。

建议：签合同前务必让专业律师审核，特别是涉及"所有权转移"、"第三方权利"等表述的条款。别嫌麻烦，一份几十页的合同，可能就因为其中一句话，让你多花几十万！

2. 房屋产权有变动，必须"闻风而动"

本案中，新业主张某、王某多次催要租金，健身房却置之不理，继续向原商场付钱。法院认为这是"以实际行动拒绝履行合同"，直接判了解除合同。

建议：一旦得知所租房屋被出售，立即做三件事：

• 向新业主索要产权证明和联系方式
• 书面确认今后租金支付对象
• 停止向原房东支付租金（除非合同另有约定）

3. 免租期别当"耳边风"

本案租金原判32万多，再审改判21万多，差了10多万！原因很简单：合同约定了"12个月免租期"(每年免租4个月)，但一审时没人注意到这点，按全额计算了租金。

建议：计算租金时，必须考虑合同中的所有特殊约定：

• 免租期（本案中每年免租4个月）
• 租金递增条款（本案前3年无递增，第4年起每年涨3%）
• 提前解约违约金
• 押金退还条件

4. 优先购买权不是"摆设"

健身房曾起诉主张对房屋享有优先购买权，因为原商场卖房前没通知他们。法院最终判决原商场赔偿损失7万多元。这说明：作为承租人，你对所租房屋确实有优先购买权，房东卖房必须提前通知你！

建议：如果你是承租人，发现房东在卖房却没告诉你，立即：

• 书面要求行使优先购买权
• 保留沟通证据（邮件、短信、书面通知等）
• 必要时咨询律师启动法律程序

5. 沟通必须"留痕"

本案中，新业主称多次通知健身房支付租金，但健身房说不知道。这种"罗生门"情况，法院只能根据证据判。而口头通知很难证明，书面通知才有法律效力。

建议：所有重要沟通，必须：

• 书面形式（邮件、挂号信、律师函等）
• 保留发送和接收证据
• 重要事项要求对方签收确认

总结：租赁关系不因房屋买卖而终止（法律上叫"买卖不破租赁"），但企业作为承租人必须密切关注合同条款和产权变动情况。一不小心，就可能像本案中的健身房一样，不仅要补交租金，还要退还房屋，白白损失一大笔钱！

在企业经营中，类似租赁合同这样的法律风险无处不在。与其等到发生纠纷后花大价钱打官司，不如提前做好风险防范。一份专业的合同审查，可能就帮你避免几十万甚至上百万的损失。

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