企业违约将导致租赁保证金无法退还 - 广德房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷

案号：(2025)皖18民终102号

审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2023年10月1日，广德某峰新型建材有限公司与安徽某汀科技有限公司签订《厂房租赁协议》，协议约定：广德某峰新型建材有限公司将其10号车间（面积2033平方米）和7号与9号车间之间区域（面积600平方米）租赁给安徽某汀科技有限公司使用，月租金合计30696元；租期为五年，自2023年10月1日至2028年9月30日；安徽某汀科技有限公司需支付保证金5万元，协议期满付清所有费用后，广德某峰新型建材有限公司应将保证金全额无息退还，协议期未满不退；安徽某汀科技有限公司应于每月30日前向广德某峰新型建材有限公司支付下月厂房租金及本月水电费用。协议生效后，广德某峰新型建材有限公司按约将案涉房屋交给安徽某汀科技有限公司使用，安徽某汀科技有限公司向广德某峰新型建材有限公司缴纳了房屋使用保证金5万元。后因安徽某汀科技有限公司未按约定支付房屋租金，广德某峰新型建材有限公司于2024年9月6日向安徽某汀科技有限公司发出律师催告函，要求支付拖欠房屋租金未果。经统计，安徽某汀科技有限公司拖欠广德某峰新型建材有限公司费用如下：2024年8月1日之前房屋租金93937元；10号车间2024年8月1日至8月6日房屋租金4879.2元；7号与9号车间之间2024年8月1日至9月30日房屋租金12600元；以及水电费共计116126.7元。另查，广德某峰新型建材有限公司代安徽某汀科技有限公司支付了保管费用575元。

法院判决：解除广德某峰新型建材有限公司与安徽某汀科技有限公司签订的厂房租赁协议；安徽某汀科技有限公司腾空搬离相关车间并交付广德某峰新型建材有限公司；安徽某汀科技有限公司支付广德某峰新型建材有限公司房屋租金及水电费116126.7元，支付保管费575元，合计116701.7元；驳回广德某峰新型建材有限公司其他诉讼请求。二审法院驳回安徽某汀科技有限公司的上诉，维持原判。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例看似简单，却暴露了企业在租赁经营中容易忽视的几个关键风险点，值得所有企业老板和管理者警惕：

第一，"先签合同后成立公司"的陷阱要当心。安徽某汀科技有限公司成立于2023年10月17日，而合同签订日期是2023年10月1日。公司还没成立就签了合同，安徽某汀科技有限公司以为这合同可能无效。但法院认为，公司设立过程中以拟成立公司名义签订的合同，公司成立后应当承担合同责任。风险提示：如果公司还在筹备阶段，千万别让发起人随便以公司名义签合同！正确做法是：要么等公司正式成立后再签，要么让发起人以个人名义签订并明确约定"待公司成立后由公司承继"，同时在合同中写明"若公司未成立，则由发起人个人承担责任"。

第二，保证金不是你想抵就能抵。安徽某汀科技有限公司拖欠租金后，想用5万元保证金直接抵扣欠款，还拿出微信聊天记录证明对方经办人段某爱承诺"押金暂压二万，先减三万"。但法院认为，合同白纸黑字写明"租期不到五年，不退保证金"，而且微信里说的"月底前交接清楚才退"这个条件，安徽某汀科技有限公司根本没做到。风险提示：微信聊天记录不能随便当"救命稻草"！口头承诺或微信协商必须形成书面补充协议才有效。企业一定要记住：合同约定优先于口头承诺，没按约定完成交接就别指望退保证金。签合同时要特别注意"保证金退还条件"这一条，别被"协议期满退还"这种模糊表述忽悠，必须写清楚具体什么时间、什么条件下退还。

第三，搬东西被拦住？这是大麻烦。安徽某汀科技有限公司想搬离设备时，广德某峰新型建材有限公司扣下了8台半成品车（价值100多万），理由是"还欠工人工资"。安徽某汀科技有限公司二审时要求"允许车辆出厂"，但法院说这是新提出的请求，不属于本案审理范围，得另案起诉。风险提示：企业退租时一定要提前做好交接计划！搬东西前必须和房东书面确认"所有费用已结清"或"剩余费用如何处理"。千万别等到搬一半被拦住，那时你既拿不回东西，又很难立刻拿到钱赔偿损失。建议企业退租前做三件事：①提前30天书面通知；②列好交接清单双方签字；③保留好搬离过程的视频证据。

第四，水电费这些"小钱"最要命。很多人只关注租金，却忽略了水电费。本案中，安徽某汀科技有限公司拖欠的水电费虽然单笔不多（有10元、90元的），但加起来有4670.5元，成为对方解除合同的有力证据。风险提示：企业财务人员要建立"租赁费用台账"，把租金、水电、物业等所有费用列清楚，设置自动提醒。别小看这些"零钱"，累积起来可能让你丢掉整个厂房！建议每月5号前核对上月所有租赁相关费用，避免遗漏。

最后提醒企业老板：签合同时觉得"条款太细没必要"，出事时才知道"细节决定成败"。本案中安徽某汀科技有限公司如果当初在合同中加上"提前30天通知可协商解除""保证金可部分抵扣"等灵活条款，结局可能完全不同。企业签订任何合同时，都要问自己三个问题：①最坏情况是什么？②对方违约我怎么办？③我违约会损失什么？想清楚再签字！

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