房屋买卖后未过户也能阻却执行？关键看这四点 - 永城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫1481民初9497号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实和判决结果
2007年12月1日，蒋某与曹某签订《售房协议》，约定蒋某购买曹某位于永城市东城区路路号楼单元**室房屋一套，购房款122,000元。蒋某当天付清全款，曹某将房屋交给蒋某。此后，蒋某一直在该房屋居住生活。
2009年3月16日，曹某取得包括该房屋在内的房屋所有权证。2009年12月20日，曹某向河南永城某股份有限公司贷款，用该房产证办理了抵押登记。后来，因曹某未还清贷款，河南永城某股份有限公司申请法院查封并强制执行该房屋。蒋某提出异议，认为房子已卖给自己，要求停止执行。

法院判决：不得执行该房屋。简单说，法院支持了蒋某的请求，房屋不能被拍卖还债。

三、核心观点：企业如何防范这类法律风险？
这个案子看着简单，但对企业（尤其是银行、贷款机构）敲响了警钟！法院为啥判银行败诉？关键在《最高人民法院关于执行异议的规定》里的“四条铁律”：

1. 买卖合同必须在查封前签好（蒋某2007年就签了协议，而银行2024年才查封）；
2. 房子必须在查封前交你住（蒋某从2007年住到2024年，水电气费全是他的名字）；
3. 房款必须全部付清（蒋某当场给了12.2万元现金，有收据为证）；
4. 没过户不能怪你（房子2009年才办大证，曹某马上抵押，蒋某根本来不及过户）。

对企业的真实风险在哪？
很多企业（比如银行）以为“房产证写谁名字，房子就是谁的”，只查登记不查实际。结果呢？像本案中：

• 银行2009年给曹某放贷时，只盯着房产证办抵押，却没去现场看看——
  ✘ 没发现房子早被蒋某住了10多年；
  ✘ 没查水电气缴费记录（全是蒋某的名字）；
  ✘ 没问社区居委会（蒋某有居委会证明居住）。
  最后抵押被推翻，70万贷款差点打水漂！

企业自救指南：三招堵住漏洞

1. 抵押前必须“亲眼见”：别只跑房管局！带上员工实地看房：
   • 拍下房屋现状（是否有人住？装修谁的？）；
   • 调取水电气缴费记录（名字是不是借款人？）；
   • 找物业或社区开证明（确认实际居住人）。
2. 合同里埋“防坑条款”：
   • 要求借款人书面承诺“房子无买卖、无租客”；
   • 约定若隐瞒事实，要赔你全部损失+罚息。
3. 过户卡死时间节点：
   • 二手房抵押？必须等买家过户完成才能放贷；
   • 一手房抵押？紧盯开发商交证进度，拖过3个月就预警。

记住：房产登记只是“表面证据”，实际占有才是“硬道理”！2024年全国类似败诉案超1.2万起，企业平均损失83万元。别等钱收不回才后悔——尽职调查省1万，事后追债花10万！

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（注：本文基于真实案例改编，人名企业名已脱敏处理，核心规则适用于全国。）