企业因疫情延迟交还租赁场地未完全清理，法院酌减违约金返还保证金-当阳租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂0582民初1143号
审理法院：湖北省当阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年8月15日，高某与当阳某洲置业有限公司签订《租赁合同》，约定高某将当阳玉泉办事处后侧的2.65亩湿地租给当阳某洲置业有限公司，用于建设工程项目生活区活动板房，租期从2018年8月15日至2020年8月15日，租金合计31800元。合同约定当阳某洲置业有限公司需支付20000元保证金，并明确"租用到期后一周内，乙方负责地面建筑物拆除，同时清除填入的土方，甲方退还乙方保证金贰万元"。当阳某洲置业有限公司按约支付了租金和保证金。

2020年5月21日，因当阳市城镇棚户区沮河沿线片区改造项目需要，当阳市玉泉办事处娘娘庙社区居民委员会与高某签订征收补偿协议，高某获得地面附着物补偿款40000元。合同原定2020年8月15日到期，但当阳某洲置业有限公司称因新冠肺炎疫情导致工地延期，直到2020年11月14日才拆除活动板房。高某认为当阳某洲置业有限公司交还的土地上仍有部分水泥地坪、砖墙未彻底拆除，不符合合同约定，因此拒绝返还保证金。

法院判决高某应返还当阳某洲置业有限公司保证金12832元，并由高某承担部分案件受理费。

三、企业如何防范租赁合同法律风险

这起案件看似简单，却隐藏着许多企业容易忽视的法律陷阱。我们来分析几个关键点，帮企业避免类似风险：

1. "口头约定"不如白纸黑字
高某和当阳某洲置业有限公司在合同中约定了"清除填入的土方"，但没明确"清除到什么程度才算合格"。当阳某洲置业有限公司只是把地面推平，而高某认为还需要挖出埋在地下的水泥块。结果交还土地时双方各执一词，谁也说不清到底该清理到什么标准。

企业教训：签合同时一定要写清楚具体标准！比如"地面应恢复至租赁前原始状态，无任何建筑垃圾及水泥块残留，深度不低于50厘米"。可以附上现场照片作为合同附件，避免日后扯皮。

2. 疫情是"不可抗力"，但不是"万能挡箭牌"
法院认可了疫情属于不可抗力，免除了当阳某洲置业有限公司逾期交还土地的责任。但企业注意了！这仅限于"因疫情直接导致"的违约。本案中当阳某洲置业有限公司直到11月才交还场地，法院只认可了合理的延期时间，多占用地的3个月仍需支付相应费用。

企业教训：遇到疫情等特殊情况，一定要及时书面通知对方，保留好停工证明、政府通知等证据。别光靠"口头说"，要留下白纸黑字的沟通记录。

3. 违约金不是"想定多高就多高"
合同里约定"违约方按保证金日1%补偿"，算下来一年就是365%！但法院认为当阳某洲置业有限公司虽然没完全清理场地，但土地已被政府征收，高某实际上没遭受损失，所以把违约金大幅降到保证金的20%。

企业教训：约定违约金要合理，最好与可能造成的实际损失挂钩。过高违约金不仅法院可能不支持，还可能让合作方觉得你"不讲理"，影响长期合作。

4. 土地被征收，合同别"自动失效"
高某在土地被征收后收了政府补偿款，却还想扣住保证金。但合同里早有约定："若因政府修建湿地公园导致本合同无法继续履行，甲方须无条件退还乙方保证金"。法院正是依据这条判他必须退钱。

企业教训：在长期租赁合同中，一定要考虑"政府征收""城市规划变更"等意外情况，明确约定各方权利义务。不要以为"反正土地是我的"就能随便扣钱，合同约定才是硬道理！

5. 离场时的"最后一步"最关键
当阳某洲置业有限公司拆了房子就以为大功告成，却忽略了合同要求的"清除填入土方"。高某提供的照片显示地上还有水泥块，这就成了扣保证金的"铁证"。

企业教训：租约到期交还场地前，务必对照合同逐条检查。最好双方一起现场验收并签字确认，留好影像资料。别嫌麻烦，省这一步可能损失几万块！

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