抵押预告登记有效开发商免除阶段性保证责任-赤壁金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1281民初3099号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果
张某、杨某珍于2007年3月29日登记结婚，2017年9月11日离婚。2013年8月8日，张某因购买赤壁某置业有限公司建设的位于赤壁市路栋**室房屋，向中国某行赤壁市支行申请住房按揭贷款。中国某行赤壁市支行与张某、杨某珍、赤壁某置业有限公司于2013年7月30日签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额28万元，期限15年，等额本息还款；张某、杨某珍以所购房屋提供抵押担保，并于2013年8月5日在赤壁市房地管理局办理了预购商品房抵押权预告登记（未办理正式抵押登记）；赤壁某置业有限公司作为阶段性保证人，自借款发放日起至办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后2年内，承担连带保证责任。合同签订后，银行将28万元贷款汇至赤壁某置业有限公司账户。张某自2022年1月起未按约还款，截至2024年8月16日，下欠本金150072.7元及利息20193.9元。张某、杨某珍离婚时约定房屋归张某所有，按揭款由张某负责偿还。

法院判决：

1. 张某、杨某珍需偿还银行全部借款本息；
2. 银行对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
3. 驳回银行要求赤壁某置业有限公司承担连带保证责任的诉求。

三、核心观点与企业风险防范提示
为什么开发商不用“背锅”？关键在抵押登记！
本案的核心教训是：开发商的阶段性保证责任能否免除，完全取决于抵押预告登记是否成功转为有效抵押权。法院查明，涉案房屋已完成建筑物所有权首次登记，且银行办理的抵押预告登记未失效，因此直接认定银行自预告登记日起就享有抵押权。既然银行的抵押权已实现，开发商（赤壁某置业有限公司）在合同中约定的“阶段性保证”目的就达到了，自然无需再承担保证责任。

对企业（尤其是房地产开发商）的警示：

1. 别忽视“首次登记”这个关键节点
   开发商在卖房时，常以为办理了抵押预告登记就万事大吉。但本案证明，只有房屋完成“建筑物所有权首次登记”（即开发商把大产权证办下来），预告登记才能真正生效。如果拖延办理首次登记，一旦购房者断供，开发商就得长期背负保证责任，甚至被银行扣划保证金。
   防范建议：在合同中明确约定“首次登记”的办理时限，并设置违约条款；定期自查项目进度，确保房屋竣工后30日内完成首次登记。

2. “阶段性保证”不是无限期“护身符”
   很多开发商误以为阶段性保证要管到贷款还清，其实合同约定的保证期限很短——通常是从放款日到抵押登记办妥后2年。本案中，因抵押权已有效设立，开发商责任自动终止。但若因开发商原因（如未配合办证）导致抵押登记失败，保证责任就会延续。
   防范建议：在购房合同中细化开发商的协助义务（如及时提供办证材料），并保留书面交接记录；避免口头承诺，所有流程留痕备查。

3. 夫妻债务别被“离婚协议”坑
   本案中，张某、杨某珍离婚时约定房屋和债务归张某，但银行仍可向杨某珍追债。因为购房时杨某珍作为配偶签字同意抵押，该债务属于夫妻共同债务。离婚协议只约束夫妻双方，不能对抗银行。
   防范建议：企业（如银行或担保方）在办理贷款时，务必核实配偶是否共同签字；开发商作为保证人，应要求银行明确债务主体，避免因配偶后续追偿引发二次纠纷。

一句话总结风险点：预告登记要“活”起来，必须卡准首次登记时间！ 开发商若只图快签合同、不盯后续办证，轻则被扣保证金，重则陷入连环债务。

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