房地产开发企业不能以 违建 为由拒绝履行合同义务 - 怀远合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2020)皖0321民初5784号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2009年9月14日，案外人常某与怀远县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让位于怀远县面积约6913平方米的国有建设用地（编号HY2009-40），土地原使用者为怀远县唐集某合作社。该合同附则第47条约定："受让人开发建设的一层必须是门面房，85%无偿返还用于做'新网工程'，营业房产权归唐集某合作社，15%归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集某合作社签订"。后该建设用地由怀远县顺某房地产有限公司开发使用。

2014年6月25日，根据上述《国有建设用地使用权出让合同》的约定，唐集某合作社（甲方）与顺某公司（乙方）签订了《唐集镇（明龙商城）规划设计协议》及唐集镇明龙商城无偿返还门面房意向书，约定：乙方同意1号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方13间面积约514.8平方米；2号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方12.5间面积约495平方米。并约定2号楼超规划所建4间门面房，甲方得2.5间面积约99平方米，乙方得1.5间面积约59.4平方米。2014年7月4日，顺某公司因超出批准规划房屋建设被罚款15万元。

2015年8月19日，唐集某合作社与顺某公司签订《门面房无偿返还协议书》，约定顺某公司将两栋商住楼房的一层门面房的85%无偿返还给唐集某合作社，具体包括南1号楼15间、北2号楼13间。协议约定违约方每延迟一日支付违约金1000元。该协议经公证处公证。2017年8月，唐集某合作社起诉要求确认协议有效，经两级法院审理，蚌埠市中级人民法院判决确认协议中"符合规划建设范围内房屋"的约定有效。

案涉工程1号楼于2015年2月取得《建设工程规划许可证》；2016年1月取得《建筑工程施工许可证》。2018年5月30日，顺某公司仅向唐集某合作社交付了6间门面房。经实地勘验，北2号楼实际建筑与设计图纸存在差异：11、12号图纸显示为通道，实际建成门面房；13、14号图纸显示为门面房，实际建成通道。

法院判决：顺某公司于判决生效之日起二十日内向唐集某合作社交付南1号楼9间门面房和北2号楼13间门面房，共22间；驳回唐集某合作社关于违约金及其他损失的诉讼请求。

三、核心观点：企业如何防范此类法律风险

这个案例的核心在于：房地产开发企业不能简单以"可能是违建"为借口拒绝履行合同义务。虽然顺某公司辩称部分房屋属于违建不应交付，但法院明确指出："任何人不能从错误行为中获取利益"，"国有土地产生的利益，不应当由个人以'可能是违建'的名义持续享有"。这意味着，即使房屋存在规划不符的情况，企业也不能单方面决定不履行合同，而应通过合法途径解决。

对企业而言，这个案例揭示了三大法律风险点：

1. 不能用"违建"当挡箭牌
很多企业以为，只要房屋被认定为违建，就可以不履行合同。但法院明确表示，企业不能自己认定"违建"并据此拒绝交付。如果房屋已经建成并投入使用（如本案中被告已将房屋出租获利），却以"违建"为由不履行合同，反而可能被认定为恶意违约。风险防范建议：签订合同时就应明确约定"规划不符"的处理方式，比如约定由哪方负责办理规划变更、费用如何分担等，而不是等到出问题时才找借口。

2. 拖延履行可能"两头落空"
本案中顺某公司拖延交付，本想以"违建"为由少交房屋，结果法院仍判其交付22间。更糟的是，因其拖延行为，虽被认定有违约行为，但原告也因不接收无争议房屋存在过错，导致双方违约金请求均未获支持。风险防范建议：对于无争议的部分应先积极履行，有争议部分再通过协商或诉讼解决。企业要记住：拖延不仅不能解决问题，反而可能扩大损失。

3. 违约金条款要"接地气"
协议约定每日1000元违约金看似很美，但法院认为"违约金的认定应当符合基本的公平原则"，最终因原告也有过错而未支持。风险防范建议：设置违约金时要考虑实际损失，过高反而可能不被法院支持。建议违约金标准与企业实际损失挂钩，比如参考当地同类房屋租金标准计算。

给企业的行动清单：

• 签订合同时，对可能涉及规划变更的条款要特别明确处理流程
• 房屋建设过程中及时与规划部门沟通，避免"先建后罚"
• 对无争议的合同义务应立即履行，不要因部分争议拖延全部履行
• 建立合同履行跟踪机制，定期检查关键节点是否按约完成
• 一旦发现问题，及时咨询专业律师，而不是自行决定不履行

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