开发商 双合同 销售模式获法院支持-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫01民终1474号
审理法院：河南省荥阳市人民法院（一审）、河南省郑州市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实：
荥阳某海置业有限公司（以下简称"某海公司"）与王某签订《商品房买卖合同》《装修合同》，约定由某海公司对王某位于荥阳市某路与某路交叉口东南侧某小区3幢1单元601号商品房进行装修，装修费182400元，由王某分期支付完毕。合同约定王某逾期支付装修款的，每逾期一天，按照逾期应付款的日万分之二向某海公司支付逾期违约金。截至目前，王某未按合同约定履行付款义务，经某海公司多次催要无果。

判决结果：
法院判决王某支付某海公司装修款127680元及逾期付款违约金9320.64元（暂计至2020年1月12日），王某上诉后，二审维持原判。

三、核心观点与风险提示

这个案子说白了就是：买房人想赖掉装修费，结果法院判他必须全额付清，还得交违约金。为什么？关键在于——"毛坯房买卖合同+装修合同"不是两张皮，而是一整套交易！

王某的上诉理由很典型："装修合同是被逼签的""装修费就是材料费""还没验收就装修"……但法院一一驳回，核心就三点：
1️⃣ 两份合同是一体的：装修款不是额外收费，而是带装修房屋总价的一部分（就像买车时车价和装潢费打包算总价）；
2️⃣ 违约就是违约：合同写明装修费要在交房前付清，你拖着不给，就得按日交违约金；
3️⃣ 解除合同有条件：装修合同约定"只有商品房买卖合同解除时才能解除装修合同"，而房子买卖合同好好的，你无权单方面解约。

给企业的3个血泪教训

1. 别玩"阴阳合同"，但可以玩"透明打包"
很多开发商把房价拆成"房款+装修款"，想少交税或规避限价。但法院这次明确表态：只要两份合同同时签、内容匹配、价格合理，就合法！但如果你在合同里写"实际成交价XXX万，装修合同仅作备案用"，那就是作死。
✅ 正确操作：在《商品房买卖合同》里直接写明"房屋含装修总价XXX元，其中装修款XXX元"，两份合同付款时间、交房标准保持一致。

2. 装修标准必须"看得见摸得着"
王某为什么能咬定"重复收费"？因为合同里只写"装修标准按附件"，但附件可能只有"品牌待定"四个字。法院虽然这次没支持他（因证据不足），但下次可能就栽了！
✅ 正确操作：

• 附件贴满装修材料小样照片（比如"厨房台面：石英石，品牌A级，厚度1.5cm"）；
• 在售楼处做1:1样板间，让客户签字确认"与样板间一致"；
• 别写"高级""优质"等虚词，全部量化（如"地砖吸水率≤0.5%"）。

3. 交房流程要像"快递签收"一样严谨
王某说"没验收毛坯房就装修"，虽然法院没采信（因他收房了），但企业必须堵死这个漏洞：
✅ 正确操作：

• 毛坯房交接时，让客户当场填写《毛坯验收确认单》（重点查墙面空鼓、管道漏水等）；
• 装修施工前，再让客户签《装修启动确认书》；
• 每道工序拍照留证，微信发给客户并要求回复"已确认"。

特别提醒：上海、广州等城市已明令禁止"双合同"，但在荥阳这类城市仍可行。关键不是能不能拆合同，而是拆得干不干净！ 如果装修款明显虚高（比如100㎡房子写50万装修费），税务和住建部门分分钟找上门。

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（本文案例信息均来自公开裁判文书，隐去敏感信息仅作普法参考）