开发商为购房者垫付按揭款后可追偿，但高违约金可能被法院调低-荥阳追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2021)豫0182民初5483号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年9月21日，荥阳某苑置业有限公司与张某签订《商品房买卖合同》，约定张某购买荥阳某苑置业有限公司开发的位于荥阳市的商品房一套，总金额为819165元，首付249165元，剩余570000元以商业贷款的形式支付。《商品房买卖合同》附件四第二条第5款约定"如出卖人为买受人提供阶段性贷款担保（即出卖人在该房屋他项权利证办妥并送达贷款银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），则（1）买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项即损失赔偿金）万分之五的补偿金"。

2017年10月10日，张某作为借款人与兴业银行郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额为570000元，荥阳某苑置业有限公司为其提供阶段性连带责任保证。在该借款合同履行中，因张某未按约还款，荥阳某苑置业有限公司于2020年5月27日代偿3081.49元，于2020年6月29日代偿3286.09元，于2020年7月27日代偿3296.41元，于2020年8月31日代偿3299.49元，于2020年10月30日代偿3298.4元，于2020年11月26日代偿3295.64元，于2020年12月29日代偿3297.95元，于2021年1月26日代偿3295.64元，于2021年2月25日代偿3294.87元，于2021年3月29日代偿3297.95元，于2021年4月27日代偿3296.41元，以上共计36040.34元。荥阳某苑置业有限公司垫付上述款项后，向张某催要，张某推脱未还，荥阳某苑置业有限公司提起本案诉讼。

法院判决：张某需向荥阳某苑置业有限公司支付垫付款36040.34元及补偿金630.17元（截至2021年5月1日，之后以垫付款为基数按贷款市场报价利率计算至还清之日），同时驳回荥阳某苑置业有限公司关于高额补偿金的其他诉讼请求。

三、核心风险提示：垫付担保别踩这两大"坑"

1. 垫付担保是权利，但不是"无限兜底"
很多企业（尤其是开发商）在帮客户办理按揭时，会提供"阶段性担保"——就是等客户房产证办下来前，公司先替客户向银行担着责。这本是行业惯例，但本案提醒我们：担保不等于无限责任！

• ✅ 正面经验：荥阳某苑置业有限公司垫付后立刻起诉追偿，法院100%支持了垫付款本金，说明法律保护企业的追偿权。
• ❌ 反面教训：合同约定"日万分之五"的补偿金（年化约18%），法院直接砍到按贷款市场报价利率（LPR）计算，最终补偿金从4000多元降到600多元！原因很简单：违约金超过实际损失30%就可能被认定为"过高"（参考《民法典》第585条）。

2. 企业自救指南：三招守住钱袋子

• 第一招：违约金别"狮子大开口"
  别再写"日万分之五""月息2%"这种明显高于LPR（目前约3.45%）的条款！建议直接写"LPR的1.3-1.5倍"，既合法又能覆盖资金成本。本案中企业想多要点补偿金，结果反被法院调低，还多花了诉讼费。
• 第二招：盯紧客户还款，别等"爆雷"才行动
  本案张某连续11个月断供，企业才起诉。其实银行每次扣款都会通知担保方，企业应：
  ▶️ 建立"按揭客户还款预警表"，对逾期1-2期的客户立刻发函催收；
  ▶️ 逾期3期以上直接启动法律程序，避免损失滚雪球（利息+罚息+诉讼费越拖越高）。
• 第三招：合同条款要"可执行"
  本案合同约定"3日内还款"，但没写逾期后企业能否直接处置房产。建议增加：

  "若买受人逾期超15日未偿还垫付款，出卖人有权单方解除合同并收回房屋，房屋处置价款优先抵偿垫付款及损失。"
  这样既避免漫长诉讼，又能快速止损。

划重点：担保不是慈善！企业做按揭担保时，一定要把"怎么防风险""怎么快速追偿"写进合同，别等银行扣光保证金才着急。

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