附随义务违约不必然导致房屋买卖合同解除-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：(2021)豫0182民初912号

审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年9月15日，李某与荥阳富某置业有限公司签订认购书，当日公司出具收据确认收到李某定金1万元。2019年10月3日，李某通过银行转账支付148339元房款及6845元维修基金，公司分别出具收据。2019年12月20日，双方签订商品房买卖合同，约定房屋总价731494元，其中221494元为现金支付（李某已实际支付172339元，含维修基金），剩余51万元由李某在合同签订后3个工作日内办理公积金贷款。

合同签订后，2020年1月3日，李某电话联系公司工作人员询问合同原件事宜，工作人员答复待合同预告登记后可领取。2020年2月，公司将合同办理了备案和预告登记手续。2020年4月至6月期间，公司工作人员多次电话联系李某，但李某均未接听。2020年6月20日，李某到公司处要求解除合同，双方发生争执。

李某起诉称公司拖延不交付合同原件达半年之久，导致其无法办理贷款手续，要求解除合同并返还已付款项。公司辩称已按规定办理合同备案需要保留合同原件，且多次联系李某办理贷款未果，李某是在房价下跌后恶意要求解除合同。

法院经审理认为，交付合同原件属于合同附随义务，而非主要义务；李某提供的证据不足以证明公司不交付合同原件，且公司多次联系李某未果，表明李某消极履行义务；公司未及时将维修基金存入专户属于委托合同问题，不构成解除买卖合同的理由。最终法院判决驳回李某的诉讼请求，案件受理费由李某负担。

三、核心观点与风险防范

这个案子给我们企业，特别是房地产开发商提了个醒：合同附随义务的违反一般不能成为解除合同的正当理由，但企业必须规范履行这些"小义务"，避免给客户留下把柄。

很多企业老板可能认为："我只是暂时没给客户合同原件，这有什么大不了的？"但实际情况是，客户完全可以拿这点小事做文章，声称你违约导致他无法办理贷款，进而要求解除合同。虽然本案中法院最终没有支持客户的无理要求，但企业却不得不花费时间和精力应诉，造成不必要的损失。

企业该如何防范这类风险呢？

1. 建立文件交付台账：合同签订后，一定要有规范的交付流程和记录。比如让客户签收合同原件，或者通过快递寄送并保留签收回执。本案中如果公司能证明曾通知李某领取合同，或者有李某拒绝签收的记录，就能更有力地证明自己没有违约。

2. 保留沟通证据：现在都是智能手机时代，每次重要沟通最好留痕。本案中公司工作人员多次联系李某，但李某不接电话，如果公司能保留通话记录截图或者短信通知记录，就能更好地证明自己尽到了通知义务。

3. 区分主次义务：买卖合同中，开发商的主要义务是按时交房，客户的义务是按时付款。像交付合同原件、提供维修基金凭证这些属于"附随义务"，即使有瑕疵，通常也不构成根本违约。但企业绝不能因此掉以轻心，因为客户可能借此挑起事端。

4. 及时处理代收款项：本案中公司代收了维修基金但未及时存入专户，虽然法院认为这不构成解除合同的理由，但仍是明显的管理漏洞。代收的维修基金、契税等款项必须严格按照规定时限处理，避免给客户留下把柄。

5. 遇到纠纷先协商：本案中双方在售楼处发生争执，甚至惊动110，这种处理方式非常不专业。企业应培训一线员工遇到客户投诉时的应对技巧，避免事态升级。

特别提醒房地产企业：现在房价波动大，有些客户看到房价下跌就想"退房"，往往会找各种理由要求解除合同。企业一定要规范每一个环节的操作，保留完整证据链，避免被客户钻空子。

作为企业法律顾问，我们经常看到企业因为不重视这些"小问题"而陷入诉讼。其实防范这类风险并不难，关键是要有规范的流程和完整的证据意识。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，可以先试用满意后付款，帮助企业建立健全合同管理制度，从源头上预防类似法律风险。别等到客户起诉了才后悔当初没有规范操作，那时付出的代价可能远超您的想象。