开发商变更设计未通知业主不一定导致合同解除-仙桃商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷

案号：(2025)鄂9004民初3966号

审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年12月21日，赵某、代某与湖北某甲置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：赵某、代某购买湖北某甲置业有限公司开发的位于仙桃市路号楼单元室，建筑面积204.40平方米，（其中套内面积161.52平方米，分摊面积42.88平方米），单价6428.77元／平方米，总价1314040元。

合同签订后，赵某、代某于合同签订当日付清全款。2023年5月8日，赵某、代某在办理案涉房屋不动产权证时，因案涉房屋实测面积增加了5.04平方米，赵某和代某补交32402元面积差部分的购房款，并交纳税费18529.02元，专项维修基金13614元。赵某、代某在当日领取不动产权证书时才得知，案涉房屋不动产权证面积与合同载明的面积相比，套内面积减少了2.44平方米，分摊建筑面积增加了7.48平方米，建筑面积增加5.04平方米。

赵某向湖北某甲置业有限公司反映情况后，一直未得到解决，赵某遂多次向仙桃市住房保障服务中心反映情况，仙桃市住房保障服务中心于2025年3月12日向赵某出具信访事项处理意见书，确认开发商进行过图纸变更但未告知业主。

经查明，"蓝天新城项目"由湖北某乙置业有限公司于2018年开始规划设计。2018年6月11日，湖北某乙置业有限公司将"蓝天新城项目"转让给湖北某甲置业有限公司，并获得相关职能部门批准。其中，蓝天新城5＃楼于2018年12月以湖北某乙置业有限公司名义通过规划设计图纸图审，2019年4月23日以湖北某甲置业有限公司名义取得建筑工程施工许可证。

法院认为，虽然湖北某甲置业有限公司变更设计方案导致案涉房屋套内面积减少约2.44平方米，分摊面积增加约7.48平方米，确实影响房屋的空间尺寸，属履行合同中的违约行为，但不足以影响到买受人所购商品房质量或使用功能，不影响赵某、代某实现合同目的。而且赵某、代某已补交面积差价款并办理产权证，表明合同已经履行完毕。另外，赵某、代某自2023年5月8日起应当知道解除事由至2025年4月28日起诉，时间间隔近两年，超过合同解除权一年的期限。

最终，法院判决驳回原告赵某、代某的诉讼请求，案件受理费由原告负担。

三、案例核心观点与风险防范建议

很多企业可能认为，只要自己在销售过程中有任何一点不规范，比如变更了设计却没及时告知业主，一旦业主起诉就一定会输。但这个案例告诉我们：不是所有违约行为都会导致合同解除，关键要看违约是否严重影响了合同目的的实现。

在本案中，开发商确实变更了设计（1单元梯间核心筒与图纸不符，导致套内面积减少、公摊面积增加），也确实没有按合同约定及时书面通知业主，这属于违约行为。但法院认为，这种变化虽然不太合理，但并没有影响房屋的基本使用功能和质量，业主仍能正常居住使用。更关键的是，业主在发现问题后，不仅没有及时提出异议，反而补交了差价、缴纳了税费、办理了产权证，这实际上已经表明他们接受了这一变化。

从法律角度讲，业主应该在知道问题后一年内提出解除合同，但他们拖了近两年才起诉，已经超过了法律规定的"解除权期限"。就像我们买东西发现有问题，不能放着不管，等过了一年多再要求退货，商家当然可以拒绝。

对企业来说，这个案例提供了几点重要启示：

1. 设计变更必须及时通知业主：合同中通常约定，规划变更或设计变更后10日内要书面通知买受人。即使变更看似"微小"，也应履行告知义务，避免后续纠纷。本案中开发商正是因为没及时通知才惹上麻烦。

2. 明确界定"重大变更"标准：在合同中要清晰说明哪些变更属于影响房屋质量或使用功能的"重大变更"，可以解除合同；哪些属于一般变更，只需调整价格即可。这样既保护企业权益，也避免业主随意解约。

3. 保留相关批准文件：本案中，法院确认开发商的变更是"经规划部门批准的"，这很重要。企业应妥善保管所有政府部门的批准文件，一旦发生争议，能证明自己是合法变更而非擅自违规操作。

4. 关注业主反应并及时处理：当业主提出异议时，不要置之不理。本案中业主多次向住房保障服务中心反映问题，如果开发商能及早介入协调，可能就不会走到诉讼这一步。

5. 了解"解除权期限"规定：《民法典》规定，知道解除事由后一年内不行使解除权，权利就消灭了。作为企业，如果发现业主知道问题但迟迟不采取行动，可以把握这个时间节点，避免长期处于不确定状态。

6. 善用"视为接受变更"条款：合同中通常约定，买受人在收到变更通知后15日内不作书面答复的，视同接受变更。企业应及时发送书面通知，并保留送达证据。

最后提醒房地产企业：虽然本案中开发商胜诉了，但胜诉的原因并非其行为完全合规，而是业主的主张不符合解除合同的条件。企业不应因此放松对合规经营的要求，而应引以为戒，规范自身行为，避免类似问题发生。毕竟，每一次业主投诉都是对企业信誉的考验，处理得当可以赢得口碑，处理不当则可能引发连锁反应，甚至影响整个项目的销售。