借名买房风险大，合同签字需谨慎-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初6302号（一审）、(2025)鄂09民终434号（二审）
审理法院：湖北省汉川市人民法院（一审）、湖北省孝感市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2016年1月12日，中国某某银行股份有限公司汉川支行（以下简称某某支行）与唐某（借款人、抵押人）、湖北某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订《个人购房借款／担保合同》。借款金额为250000元，借款期限20年，借款用途是支付购买汉川市经济开发区新河工业园（康家村）汉川某幢某单元某室房屋的购房款。2016年1月21日，某某支行发放了贷款。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率4.9%上浮0%，采用浮动利率。未按合同约定日期偿还的贷款，罚息利率为在合同约定的贷款利率基础上加收50%。还款方式为等额本息还款，按月付息。

截至2024年7月21日，唐某尚欠贷款本金204254.63元、利息32082.91元。唐某已逾期37个月未还款。2016年1月20日，案涉房屋办理了抵押权预告登记，但案涉房屋并未办理建筑物所有权首次登记。合同约定保证人某公司承担阶段性连带责任保证，只有在"正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书"的条件下，保证人才免除责任。

唐某上诉称，他是被某公司借名买房，与66名所谓购房人情况类似，没有真实取得所购房屋，按揭贷款支付至某公司，房屋已被售卖给第三人，其银行卡被某公司控制并由该公司还款，后因某公司经营困难无力还款导致违约。

法院判决：唐某需偿还借款本金204254.63元及截至2024年7月21日的利息32082.91元，某公司对唐某的债务承担连带保证责任。二审法院驳回唐某上诉，维持原判。

三、核心观点：借名买房风险巨大，企业切勿玩火

这个案例给我们敲响了警钟：借名买房看似是"聪明"的融资手段，实则是把双刃剑，一不小心就会伤及自身。

唐某声称自己是被房地产公司"借名"买房，银行卡也被控制，但法院最终没有采纳他的说法。为什么？因为作为完全民事行为能力人，他在合同上签了字，就等于对合同内容表示认可，必须承担相应的法律责任。就像你去餐馆吃饭签了账单，即使你说"是朋友让我签的"，餐馆还是会找你要钱一样。法院认为，成年人应该为自己的签字负责，不能事后反悔说"我不知道"。

对企业来说，这个案例揭示了三个致命风险：

第一，借名买房是"自掘坟墓"。很多房地产公司为了融资或规避限购政策，让员工、亲属甚至陌生人"借名"买房，然后自己控制银行卡还款。一旦公司资金链断裂，这些"名义购房人"就要承担还款责任。就像本案中，唐某以为自己只是"挂名"，结果银行直接找他要20多万贷款，而实际用钱的房地产公司却可能已经资不抵债。企业千万别为了短期利益，让员工或他人背上巨额债务，这不仅违法，还可能引发群体性事件。

第二，保证责任不是"免死金牌"。房地产公司常常以为只要房屋卖出去就没事了，但本案告诉我们，如果房屋没有办理正式抵押登记（比如没做建筑物所有权首次登记），开发商的连带保证责任就一直存在。即使房子已经卖给别人，开发商还得为购房人的贷款"兜底"。很多企业不知道，银行放贷时要求的"阶段性担保"，可能持续很长时间，直到房产证办下来并完成抵押登记。企业财务人员一定要搞清楚担保条款的具体触发条件，别等到银行上门追债才后悔。

第三，证据意识薄弱等于"放弃辩解权"。唐某说他是被借名买房，但拿不出有力证据——没有书面协议、没有转账记录、没有证人证言，只有口头陈述。法院怎么可能相信？企业在处理类似事务时，必须保留完整证据链：谁提议的借名买房？钱是谁出的？银行卡怎么移交的？每月还款记录如何？如果连这些基本证据都没有，打官司就是"自认倒霉"。

给企业的实用建议：

1. 绝对不要组织借名买房。无论是为融资还是规避政策，这种行为都游走在法律边缘，一旦出事，企业负责人可能要承担刑事责任。
2. 严格审查购房人资质。确保购房者有真实购房意愿和还款能力，避免"影子客户"。可以在签约前做简单面谈，确认购房动机。
3. 完善内部风控流程。如果确实需要员工配合购房（如内部团购），必须签订书面协议，明确各方权利义务，并保留完整证据。
4. 重视抵押登记环节。安排专人跟踪房产证办理和抵押登记进度，确保及时解除担保责任，避免"担保无期"。
5. 加强员工法律培训。让员工明白随意签字的后果，避免被企业利用成为"背锅侠"。

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