房屋漏水不能成为拒交物业费的理由-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初2514号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
案件事实：黄某和周某是汉川市某小区室的业主，房屋面积120.24平方米，两人于2013年6月23日收房。2019年12月23日和2024年9月15日，武汉某物业服务有限公司汉川分公司分别与汉川市某小区第二届业主委员会和第三届业主委员会签订了《某小区物业管理服务合同》，合同约定小高层、高层住宅的物业费为每月每平方米1元，业主逾期缴费的，需按每天0.03%支付滞纳金。黄某和周某从2020年12月31日起至今未交纳物业费。两人称不交费是因为家中外墙漏水导致装修受损，要求物业先解决漏水问题；物业公司认可漏水事实，并表示已多次协调维修。

判决结果：法院判决黄某和周某向武汉某物业服务有限公司汉川分公司支付拖欠的物业费5772元，但驳回了物业公司要求支付滞纳金577.2元的请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子的核心观点很清晰：业主不能拿房屋漏水等问题当“挡箭牌”拒交物业费。为什么呢？因为物业费是用于小区公共区域（比如楼道、电梯、绿化）的日常维护，而房屋漏水属于开发商或施工方的责任问题，和物业服务是“两码事”。就像你家水管坏了，不能因此不交水费一样——物业可以帮你联系维修，但不能因为没修好就停缴费用。法院明确说了，业主如果真有损失，应该直接找开发商索赔，而不是把气撒在物业身上。

对企业（尤其是物业公司）来说，这个判决敲响了警钟：

1. 合同条款要写“明白话”：别用一堆法律术语糊弄业主。合同里必须清清楚楚写明“物业费包含什么、不包含什么”（比如公共区域维护归物业，房屋质量问题归开发商）。这样业主就不会拿漏水、裂缝等问题当借口拒缴费。
2. 问题响应要“快准稳”：业主反映漏水时，别光说“正在处理”，得留证据——比如拍照记录、发书面维修通知、定期回访。万一闹上法庭，这些能证明你积极履职，避免被认定“服务不到位”。
3. 催缴费别“一刀切”：像本案中物业直接要滞纳金，法院却驳回了，因为业主非恶意欠费。企业催款时先搞清原因：是真困难还是服务有问题？协商解决比硬收滞纳金更聪明，还能减少诉讼成本。

延伸提醒：不仅是物业公司，所有企业签合同时都要注意——别让责任模糊成“糊涂账”。比如装修公司接活时，得在合同里写死“墙面开裂归施工方，水电问题归业主自担”，避免后期扯皮。遇到纠纷，第一时间协商或发律师函，别等拖成官司才后悔！

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