预售证未取得前催收购房款无效，企业损失大半违约金——汉川房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初2116号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年7月5日，胡某与汉川某实业公司签订《商铺定购协议》，定购汉川商贸城19号楼1层38号商铺（面积40.81㎡），支付定金5万元。2014年7月10日，胡某支付首付款230946元（含定金）。同日，廖某、廖某霞与汉川某实业公司签订《商品房买卖合同》，约定商铺总价460946元，首付款230946元已付清，剩余23万元需办理按揭支付。合同要求买方在签约当日提交贷款资料，20个工作日内办妥贷款，逾期按日万分之三支付违约金。
2015年4月24日，胡某申请将商铺更名至廖某、廖某霞名下。但案涉房屋直到2020年6月30日才取得商品房预售许可证。2022年9月，汉川某实业公司发《致业主的一封信》通知办证事宜，并通过微信联系廖某霞协商"尾款、返租"问题，但未明确催收尾款。2023年10月25日，该公司向廖某霞寄送《律师函》催收尾款及违约金29万余元，但快递信息无法证明寄送内容。
法院判决：廖某、廖某霞需支付购房尾款23万元，但违约金仅从2024年4月4日（起诉状送达日）起算，驳回对胡某的诉讼请求及2014-2024年间的违约金主张。

三、企业必须警惕的三大法律风险

风险点1：房屋"无证销售"时，催收条款形同虚设
本案中，合同约定2014年付清尾款，但房屋2020年才取得预售证。法院明确：没有预售证，购房者根本无法办理按揭，此时要求对方承担违约金等于"强人所难"。企业常犯的错误是：一边无证销售，一边机械套用合同催款。结果？23万元尾款拖欠10年，违约金却只能从2024年算起，企业白白损失近20万元违约金！
✅ 防范指南：

• 开发项目未取得预售许可证前，绝不签订正式买卖合同，可用"意向书"替代，明确约定"取得预售证后30日内签约"；
• 若已签约，取得预售证后立即书面通知客户（留存邮寄凭证），将"通知日"作为新付款起算点。

风险点2：催款"留痕"不到位，等于没催
企业2022年微信联系廖某霞时说"集团来解决尾款事宜"，但未明确要求"3日内付清23万"，2023年寄《律师函》却无法证明快递内容。法院认定：微信模糊沟通≠有效催收，快递无物品证明=没寄过。最终以"起诉状送达日"作为首次催收日！
✅ 防范指南：

• 催款必须用书面函件（如《付款通知书》），写明"欠款金额、最后付款期限、逾期后果"；
• 寄送时快递单备注文件名称（例："关于要求支付23万元购房尾款的催告函"），并全程录像寄件过程；
• 微信催款后，补寄书面函件并备注"本信息为微信催款的书面确认"。

风险点3：告错对象，白花诉讼费
胡某虽是实际付款人，但合同签约方是廖某、廖某霞。企业起诉胡某，法院直接驳回对其的请求。更可惜的是，因错误列胡某为被告，企业多承担1749元诉讼费！
✅ 防范指南：

• 签约主体必须与付款主体一致！若父母代子女购房，应在合同中列为"共同买受人"；
• 起诉前核对合同签字页+付款凭证，确认债务人是否为合同相对方。

企业自查清单：
□ 项目未获预售证时，是否用"认购协议"替代正式合同？
□ 催款函是否写明"具体金额+最后期限+法律后果"？
□ 快递单是否备注文件全称并保存签收记录？
□ 付款人与合同签字人不一致时，是否要求补签委托书？

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