租赁合同违约金过高将被法院大幅调减，企业应合理设定违约条款-枝江租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0583民初166号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2014年11月15日，湖北某置业发展有限公司（以下简称"某置业公司"）与枝江市某医院有限公司（以下简称"某医院"）签订《商铺租赁合同》，某医院承租某置业公司位于枝江市路路栋楼商铺（总面积4337.57㎡）用于医院使用，租赁期限自2014年11月15日至2034年11月14日止。合同约定租金按年缴纳，第十年租金1004184元，付款时间为2023年8月15日；第十一年租金1004184元，付款时间为2024年8月15日。逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金的千分之5支付滞纳金。如果逾期1个月不能支付租金，某置业公司有权解除合同。

2023年11月17日，双方达成《补充协议》，约定2023年11月15日-2024年11月14日租赁期间的租金降为690000元，期满后按原租赁合同继续履行房屋租金条款。租金按季度支付。

2022年6月11日，双方签订《商业管理服务协议》，约定某置业公司为某医院提供物业综合管理服务，期限自2022年6月10日至2023年8月9日。物业管理费标准为2.5元／平方米／月。

2023年，双方续签《商业管理服务协议》，约定提供综合管理服务的期限为2023年8月10日至2025年12月9日止，物业管理服务费用为260254元。

2024年9月12日，某置业公司向某医院发送催款函，载明某医院欠付租金337500元、管理服务费155254元。

2024年11月19日，枝江市卫生健康局因某医院使用非卫生技术人员从事医疗卫生技术工作，对其作出吊销《医疗机构执业许可证》和罚款十万元的行政处罚。

2025年2月24日，某置业公司向某医院发送商铺腾退通知函。

关于租金，某置业公司认可某医院已支付租金452500元，欠租金237500元。关于物业费，某置业公司认可某医院已支付物业费105000元。

法院判决结果：

1. 确认《商铺租赁合同》《商业管理服务协议》于2025年2月7日解除；
2. 某医院需腾退案涉商铺并返还；
3. 某医院支付2023年11月15日至2025年2月6日期间的租金396,295元及滞纳金（按年利率4.355%计算）；
4. 支付物业费191,194元及滞纳金（按年利率4.355%计算）；
5. 自2025年2月7日起按年租金69万的1.1倍支付占用费；
6. 驳回某置业公司要求赔偿两年租金损失138万元等其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

核心观点：企业合同中约定的"天价违约金"可能被法院大幅调减，法院只支持与实际损失相当的合理补偿。

这个案例对企业最大的警示是：合同约定的违约金不是越高越好，过分高于实际损失的违约金条款很可能被法院"打折"执行。

某置业公司在合同中约定了两项"重磅"违约条款：

1. 逾期支付租金按日千分之五（年化182.5%）计算滞纳金
2. 解除合同后按月租金1.5倍支付占用费

但法院认为这些约定"过分高于造成的实际损失"，将滞纳金标准从日千分之五（年化182.5%）大幅调减为年利率4.355%，商铺占用费标准也从1.5倍降至1.1倍。更关键的是，法院驳回了某置业公司要求赔偿两年租金损失138万元的请求，理由是"原告未提供证据证明除了上述损失外还存在其他损失"。

企业法律风险防范建议：

1. 合理设定违约金标准，避免"画大饼"
   不要以为在合同里写"天价违约金"就能吓住对方或获得高额赔偿。根据《民法典》，违约金应以"实际损失为基础"，过分高于损失的，法院有权调减。建议将违约金设定在实际损失的30%-50%范围内（司法实践中通常认可不超过LPR的4倍），这样更容易获得法院全额支持。

2. 做好损失证据的日常收集工作
   本案中，某置业公司之所以无法获得两年租金损失赔偿，关键在于"拿不出证据证明实际损失"。建议企业：

   • 建立合同履行档案，及时记录对方违约造成的实际影响
   • 对可能产生的损失提前评估并留存证据（如市场租金价格、重新招租成本等）
   • 重大合同可约定"损失计算方法"，避免事后争议

3. 在合同中明确约定"违法经营"的后果
   本案中，法院支持解除合同的重要依据是合同第12-5条："若乙方在本商铺物业内从事违法活动而受到政府部门的处罚，甲方有权提前终止合同"。建议企业在租赁、合作等合同中明确约定：

   • 对方从事违法活动的具体情形
   • 违法行为的证明方式（如行政处罚决定书）
   • 无需等待最终处罚即可解除合同的权利

4. 设置阶梯式违约责任，提高可执行性
   不要只约定单一的高额违约金，可以设计"阶梯式"责任：

   • 逾期15日内：按日万分之三支付违约金
   • 逾期30日内：按日万分之五支付违约金
   • 逾期超30日：有权解除合同并主张实际损失
     这样既体现违约责任，又避免被认定为"过分高于损失"。

特别提醒： 租赁合同中常见的"免租期"条款也需谨慎设计。本案中，合同约定"第二年免租"，但当发生违约时，免租期优惠可能被收回，企业应明确约定免租期收回的条件和计算方式，避免产生新的争议。

作为企业法律顾问，我建议企业在签订合同时，不要被"严苛条款"迷惑，真正的法律保障在于条款的"可执行性"。每年定期对重要合同进行"法律体检"，及时调整不合理条款，比事后打官司更有效、更省钱。记住：合同不是越"狠"越好，而是越"合理"越能保护自己！