拖欠土地租金将导致合同被解除-肥东土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2020)皖0122民初427号
审理法院：安徽省肥东县人民法院

二、案件事实
2017年9月1日，肥东县包公镇大许社区居民委员会与合肥某元菜生态农业有限公司签订《特色种植业扶贫产业园建设招商引资合同书》，大许居委会将124亩土地交给某元菜公司建设大棚，总净棚面积95.1亩、容积率不低于80%（即每100亩建设不低于111个8米宽、约60米长的标准单层大棚），建设周期为合同签订之日起至9月30日。2017年10月22日，双方又签订《特色种植业扶贫产业园租赁经营合同书》，大许居委会将特色种植业扶贫产业园及所属的蔬菜大棚、配套设施等租赁给某元菜公司经营，其中蔬菜大棚85个，占地面积共计124亩，每年承包费217050元。合同签订后，大许居委会按合同约定履行了义务，某元菜公司第一年的租赁费已交。2019年3月18日某元菜公司与孙某友签订《大许村大棚合作协议》，将124亩土地以每亩1500元的租金转租给孙某友经营。2019年2月、2019年3月，大许居委会向某元菜公司发出"扶贫产业园租赁承包费催款通知书"，但某元菜公司至今未缴纳租赁费。

法院判决结果：解除双方签订的两份合同；某元菜公司需在判决生效后十日内支付大许居委会217050元，并将土地、大棚恢复原状返还，同时按每年217050元的标准支付自2019年10月23日起至土地返还之日的租金；驳回大许居委会要求支付电费13000元的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范指南

看到这个案例，很多企业老板可能会疑惑：不就是晚交几个月租金吗？怎么就丢了整个项目？其实，法院的判决给我们企业敲响了警钟——按时履行合同义务不是小事，拖延付款可能让你"一失足成千古恨"。

为什么某元菜公司会输得这么惨？

1. 租金拖延=自找麻烦：合同明确规定每年10月22日前要交租金，但某元菜公司拖了一年多不交。法院认为，作为承租人，无正当理由不交租金，出租方完全有权解除合同。这就像你租房子不交房租，房东当然有权让你搬走一样简单直接。

2. 私自转租=火上浇油：更糟糕的是，某元菜公司没经过大许居委会同意，就把土地转租给他人。虽然他们辩称"合同没说不能转租"，但法院认为这种行为进一步证明了他们不守规矩，让出租方有充分理由认为合同目的无法实现。

3. 有理说不出=等于没理：某元菜公司提出了电力不足、保险费未支付等多项抗辩理由，却拿不出证据。就像打官司时你说"我有证据"，但法官问你证据呢？你却说"我忘了保存"，结果当然对你不利。

企业如何避免掉进这个"坑"？

1. 设立"付款闹钟"：在手机日历或财务系统中设置租金、货款等关键付款日期的提醒，提前3-5天提醒财务人员。很多企业就是因为"忘了"或"太忙了"而拖延付款，结果付出更大代价。

2. 转租前先"打招呼"：如果想把租来的土地、厂房转租给他人，务必先和出租方签个书面协议。口头说"没问题"不算数，必须有白纸黑字的同意书。就像你借朋友车再借给别人，得先征得朋友同意一样。

3. 养成"留痕"习惯：遇到电力不足、政策优惠没落实等问题，第一时间拍照、录像、发书面通知，并保留对方签收的证据。微信聊天记录也可以，但要确保内容清晰完整。记住：打官司就是打证据，没有证据的"道理"不是道理。

4. 合同到期前"复盘"：在合同到期前1-2个月，组织财务、业务等部门检查合同履行情况，看看有没有可能违约的风险点。发现问题及时沟通，别等到对方发催款函才着急。

5. 遇到困难要"主动沟通"：如果真有资金困难交不起租金，应该主动找对方商量，比如请求分期付款或暂缓一段时间。本案中，某元菜公司如果提前沟通，说不定能协商出解决方案，而不是直接被解除合同。

重要提醒：很多企业认为"小问题不用请律师"，结果小问题拖成大麻烦。就像本案，如果某元菜公司当初请律师审核合同或指导如何处理转租问题，完全可能避免这场败诉。合同纠纷不是"谁有理谁赢"，而是"谁有证据谁赢"，这点企业老板一定要牢记！

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