物业租户不能以未签合同为由拒缴物业费-巢湖物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)皖0181民初7407号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年11月1日，巢湖某进置业有限公司作为建设单位与正荣某湖分公司签订《某巢国际花园项目前期物业服务合同》，约定正荣某湖分公司为某巢国际花园小区提供前期物业服务，商业物业服务费标准为3.5元/月.平方米。被告巢某使用了某巢国际花园3栋底商102商铺，但未缴纳2019年9月21日至2021年12月31日期间的物业服务费，共计16341.78元。

被告辩称：一是与物业公司没有签署物业管理合同，没有合同关系；二是只与房东存在租赁关系，所以拒付物业费；三是有车辆停放在店面门口被高空抛物砸坏，证明物业公司未尽到管理责任；四是同区域某兰花园商业用途物业费才2.5元/平方米，认为原告收费高但服务差。

法院最终判决：被告巢某需在判决生效后三日内支付原告正荣某湖分公司物业服务费16341.78元，但驳回了原告关于3650.10元滞纳金的诉讼请求，案件受理费25元由被告承担。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例对企业老板们来说，有几个特别需要注意的"坑"：

第一，前期物业服务合同对所有业主和租户都有约束力
很多商铺租户以为"我没跟物业公司签合同，所以不用交物业费"，这是大错特错！本案中，法院明确指出：开发商（建设单位）与物业公司签订的前期物业服务合同，对小区内所有业主和物业使用人（包括租户）都具有法律约束力。就像你租了个商铺做生意，虽然你只跟房东签了租赁合同，但你依然要遵守小区的物业管理规定，该交的物业费一分不能少。

第二，物业服务质量有问题不能成为拒交物业费的"挡箭牌"
租户在法庭上说"你们服务太差了，我凭什么交钱"，还拿出照片证明车辆被高空抛物砸坏。但法院认为：高空抛物这种意外事件不能完全归责于物业公司，租户不能因此拒交物业费。如果物业公司确实存在服务瑕疵，正确的做法是通过协商、投诉或向业委会反映等方式解决，而不是直接不交钱。企业租用商铺时，如果对物业服务不满，应该保留证据及时沟通，而不是用"不交钱"这种简单粗暴的方式，否则最终吃亏的是自己。

第三，别拿"别人家"的物业费标准来比
被告还说"某兰花园才收2.5元/平方米，你们收3.5元太贵了"。法院明确表示：不同小区的服务标准和成本不同，不能简单对比。企业租用商铺时，要提前在租赁合同中与房东明确物业费标准和支付责任，避免后期扯皮。建议企业在签订商铺租赁合同时，专门写清楚"物业费由谁承担、按什么标准交、什么时候交"，把这些细节白纸黑字写进合同，能避免90%的后续纠纷。

给企业老板的实用建议：

1. 租商铺前，一定要查看该小区的《前期物业服务合同》，了解物业费标准和服务内容
2. 在租赁合同中明确约定："物业费由承租方承担，标准为XX元/平方米/月"
3. 即使对物业服务有意见，也要先按时交费，再通过合法途径维权
4. 保留好缴费凭证，遇到服务问题及时拍照取证并书面反馈给物业
5. 定期查看物业公示的服务标准，确认物业公司是否按约提供服务

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人！物业费该交就得交，但交钱的同时也要学会用合法方式维护自己的权益。

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