银行抵押权实现后开发商担保责任自动免除-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初1844号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年7月21日，中国某行汉川支行（银行）与杨某、刘某（借款人）、湖北某房公司（开发商）签订《个人住房借款合同》。约定：借款16万元用于购买汉川市某室房产，贷款期限10年（2015.7.24-2025.7.24），年利率4.645%，罚息利率上浮50%；借款人用所购房产抵押；开发商提供阶段性连带责任保证。2015年7月24日，银行发放贷款。2015年8月31日，办理了预抵押登记（权利人为银行）。2015年12月17日，开发商办理了整栋楼的房产证（"大证"）。截至2024年7月3日，借款人已还本金86477.49元，尚欠本金73522.51元、利息8922.78元、罚息5318.43元。银行起诉要求：借款人还款付息、支付律师费3000元、对抵押房产优先受偿，以及开发商承担连带责任。

判决结果：法院支持银行对借款人的还款请求和律师费请求，支持对抵押房产的优先受偿权，但驳回了要求开发商承担连带责任的诉讼请求。

三、法律风险提示：开发商的"阶段性担保"不是无限责任！

这个案子看似是银行和借款人的债务纠纷，实则给所有房地产开发商敲响了警钟——开发商为购房者提供的"阶段性担保"，一旦满足特定条件就会自动失效，绝非全程兜底！

关键问题出在哪儿？

很多开发商以为："我给购房者担保，就得管到贷款还清为止"。但本案法院明确指出：

1. 合同约定是核心：借款合同约定开发商的担保责任"截止到抵押登记办妥且他项权证交银行收执之日"。这意味着担保是"阶段性"的，不是永久的。
2. 关键时间点已触发：开发商早在2015年12月就办好了整栋楼的房产证（"大证"），此时购房者本可自行办理个人房产证和抵押登记，却因自身原因未办理。
3. 银行已实现抵押权：法院依据民法典司法解释认定，银行通过预抵押登记+整栋楼"大证"已对房产享有优先受偿权，开发商的担保使命自然终结。

通俗解释：
就像你帮朋友担保租车，约定"等他拿到正式驾照就不用你担责"。结果朋友考完驾照却拖着不领证，而租车公司已经确认车辆安全可控——这时你还得继续担责吗？不用！ 本案中，开发商的"阶段性担保"本质是"过渡期保险"，一旦银行能通过抵押房产权利保障自身安全，开发商的保险单就自动作废了。

企业必须防范的3大风险

1. 合同条款埋"雷"

   • 开发商常在格式合同中被动接受"担保至贷款结清"等模糊表述，导致无限责任。
   • 正确做法：明确约定担保截止条件（如"整栋楼房产证办妥后30日内"），并保留书面交接凭证。

2. "大证"办完就高枕无忧

   • 开发商以为办完整栋楼房产证就万事大吉，却忽视催促购房者办个人产权证。
   • 正确做法：
     • 房子竣工后30日内必须办妥"大证"；
     • 书面通知购房者15日内办个人产权证，留存快递记录；
     • 定期向不动产登记中心查询抵押状态，发现异常立即发函银行。

3. 银行不积极办理抵押登记

   • 若银行拖延将预抵押转为正式抵押（如因材料不全），开发商可能被错误追责。
   • 正确做法：在担保合同中增加条款——"若因银行原因导致他项权证延迟，开发商担保责任自'大证'办妥之日起自动解除"。

给银行的特别提醒

本案中银行因及时办理预抵押登记+持有"大证"证据而胜诉，但若未做预抵押登记，将彻底丧失对开发商的追偿权！所有金融机构必须：

• 放款前强制办理预抵押登记；
• 每季度核查开发商"大证"办理进度；
• 开发商办妥"大证"后，立即书面催告购房者办证。

结语

开发商别再傻傻当"无限兜底人"，银行也别误判担保有效期！这个案例用真金白银证明：法律风险往往藏在合同细节和操作流程里。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，针对房产开发、融资担保等场景定制风险防控方案，可以先试用满意后付款，用专业能力把法律隐患消灭在签约前。企业要做的，只是迈出咨询的第一步——毕竟，一次疏忽的代价，可能远超全年法律顾问费用。