房产中介未核查房屋抵押状况需承担连带责任-应城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂0981民初2368号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年8月31日，陈某与程某、应城市易某居公司签订《不动产买卖合同》及《居间服务合同》。买卖合同约定：程某将其所有的位于应城市蒲阳大道（电视台对面）号单元东2楼房屋（契税号：0021964）出售给陈某，房屋价款155000元；如程某构成根本违约陈某有权解除合同，程某应返还全部费用，并按房款的20%向陈某支付违约金等内容。程某还在《独有不动产出售具结书》中承诺：保证房屋无其他共有人和权属纠纷，如有误依法承担全部责任。签订合同当日陈某按程某的要求将155000元汇入程某指定的收款人程某，程某向陈某交付房屋及房屋契证。陈某向应城市易某居公司支付了2000元中介费。2023年11月底陈某向应城市不动产登记中心了解案涉房屋及产权登记的情况，查询的结果是案涉房屋处于被抵押状态。陈某便向程某、易某居公司反映了房屋现状，并要求其尽快解决被抵押事情。直到2024年6月26日陈某再次查询，案涉房屋仍处于被抵押状态。此后陈某多次找程某、易某居公司要求协商解决房屋出现的问题，但协商无果。

法院最终判决：1. 程某返还陈某购房款155000元并支付违约金31000元；2. 易某居公司退还中介费2000元；3. 易某居公司对程某的债务承担连带清偿责任；4. 驳回陈某的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险提示

这个案子看似是简单的房屋买卖纠纷，却暴露了企业经营中极易忽视的"致命细节"——诚信核查义务。让我们用"大白话"说说这个案例给企业敲响的警钟：

1. 卖房者：隐瞒房屋状况=自找麻烦

程某在合同中白纸黑字承诺"房屋无权属纠纷"，却隐瞒了房屋已被抵押的事实。这就像卖二手车时说"这车没出过事故"，结果买家一查发现是重大事故车。法院认定这属于根本违约，不仅要退全款，还要额外赔20%违约金（3.1万元）。
企业启示：无论卖房、卖设备还是转让股权，关键信息必须如实告知。别为眼前小利隐瞒风险，否则违约赔偿可能远超预期损失。

2. 中介机构：不查产权=自担风险（重点！）

易某居公司最大的败笔在于：作为专业中介，未核实房屋抵押状态就促成交易。他们辩称"买家知道房屋不能办证"，却拿不出证据。法院一针见血指出：中介有法定义务核查房屋权属，不能把风险甩给客户！
企业启示：

• 房产中介：签约前必须亲自到不动产登记中心查档，不能轻信卖家口头说明；
• 所有中介类企业（如招聘、婚恋、金融中介）：核心信息必须书面核实，口头承诺等于没承诺；
• 保留证据：若告知客户风险，必须让客户签字确认，微信聊天记录也要保存完整。

3. 企业共同风险：合同不是"走过场"

本案合同明确约定"房屋有抵押属于违约情形"，这让买家维权毫无障碍。现实中很多企业把合同当形式，关键条款写得模糊不清，结果出事时互相扯皮。
实用建议：
✅ 重要交易必签书面合同，口头约定法律难保护；
✅ 违约条款要具体（如"隐瞒抵押需赔房款20%"）；
✅ 关键承诺写入合同，比如中介应注明"已查实房屋无抵押"。

4. 给企业的"避坑"行动清单

• 房产类企业：交易前登录"国家不动产登记平台"查抵押/查封；
• 中介服务机构：建立"风险核查清单"，每项由专人签字确认；
• 所有企业：重大合同签约前，花300元请律师审核关键条款（省下的是几十万赔偿金！）。

这个案子最值得警惕的是：易某居公司仅收2000元中介费，却要承担18万多元的连带赔偿责任！这再次证明：法律风险防范不是"成本"，而是"投资"——今天省下的核查费，明天可能变成十倍赔偿金。

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