物业服务有瑕疵不能作为拒交物业费的理由-颍上物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1226民初7773号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽某安绿城物业服务有限公司颍上分公司是具有物业服务资质的企业，2018年11月13日在颍上县注册成立，经营范围包含房地产物业管理等，并领取了营业执照，2020年12月15日经颍上县发改委备案批准前期收费标准为1.38元/平方米·月，现为颍上县幸福春风里小区的物业服务公司。赵某购买颍上县幸福春风里小区房屋并实际收房入住，房屋测算面积114.47平方米。2021年1月25日，赵某与安徽某安绿城物业服务有限公司颍上分公司签订《前期物业服务协议》，对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用及双方权利义务等内容进行了约定，赵某所居住房屋系高层住宅，物业服务费按1.38元/平方米·月计算，协议十九条约定物业费每12个月预缴一次，第三十六条约定，逾期支付前期物业费及相关费用的，按应付金额每日万分之四支付滞纳金。同日，双方另签订《前期物业服务增值服务协议》，对增值服务内容及标准、费用及支付方式、服务期限、双方权利义务、违约责任等进行了约定，其中协议第二条约定应按所享有的建筑面积支付高层住宅增值服务费，标准为0.42元/平方米·月，第五条约定应按协议支付服务费用，每逾期一天应承担应付服务费万分之四的滞纳金，该协议附件中列明了相应的增值服务内容。上述合同签订后，安徽某安绿城物业服务有限公司颍上分公司为幸福春风里小区提供物业服务至今。赵某交纳了2021年2月1日至2022年1月31日的物业服务费后，未再按约支付后期相应的物业服务费。

法院最终判决：赵某需向安徽某安绿城物业服务有限公司颍上分公司支付2022年2月1日至2024年6月30日的物业服务费（含增值服务费）5974元，但驳回了物业公司要求支付违约金的请求。二审法院维持了一审判决，赵某的上诉被驳回。

三、企业如何防范物业服务合同法律风险

这个案例看似是业主和物业公司的"小纠纷"，实则给所有物业服务企业敲响了警钟。很多物业公司负责人看到判决可能会疑惑："明明服务有瑕疵，为什么业主还是必须全额交费？"关键在于法院认定的"瑕疵程度"——轻微的服务问题不能成为拒交物业费的挡箭牌。

对企业最直接的警示是：服务过程必须"留痕"！
赵某在法庭上提出"消防设施有问题""家里失火物业没及时到场"等质疑，但物业公司凭借现场照片、业主赠送锦旗、住建局测评通报等证据，成功证明了自己已基本履行合同义务。反观赵某提交的小区照片，只能证明存在"轻度瑕疵"，远未达到可以减免物业费的程度（比如大面积垃圾堆积、长期停水停电等严重违约情形）。

给物业企业的3条实操建议：

1. 合同要"细"更要"明"：增值服务费是本案争议焦点。很多企业栽在口头承诺或模糊条款上，本案中因《增值服务协议》明确约定了0.42元/㎡·月的标准和具体服务内容（如协议附件列明的细节），法院才支持了收费主张。建议企业在合同中用"白话"列明每项服务内容，比如"增值服务包含：①每周楼道深度清洁2次 ②节假日社区文化活动每月1场"等，避免"提供高品质服务"这类空洞表述。

2. 服务过程必须"看得见"：

   • 保安巡逻用带时间水印的APP打卡
   • 设备检修保留签字记录和前后对比照片
   • 业主投诉建立台账并附处理结果
     本案中物业公司提交的"增值服务照片"成为关键证据，而赵某主张的"消防隐患"却因无具体时间、位置等细节未被采信。记住：打官司就是打证据，平时不积累，出事就吃亏。

3. 瑕疵处理要"快"更要"暖"：
   法院在判决中特别指出："物业公司应广泛听取业主意见，加强沟通"。当业主反映问题时：

   • 24小时内响应（哪怕只是告知"正在核查"）
   • 72小时内给出解决方案
   • 重大问题（如本案火灾）主动上门说明情况
     本案中若物业在赵某家失火后及时沟通补偿方案，很可能避免这场诉讼。要知道，业主真正不满的往往不是问题本身，而是"被忽视"的感觉。

特别提醒：很多企业误以为"服务瑕疵=可以少收费"，这是致命误区！本案中赵某要求减免50%物业费被驳回，就是因为：

• 业主举证能力弱（照片无法证明持续性问题）
• 混淆"服务瑕疵"与"根本违约"（如整个小区停水3天才可能减免）
• 未通过正规渠道维权（应先向业委会反映或向住建部门投诉，而非直接拒交费）

建议企业建立"三级预警机制"：
✅ 日常小问题 → 物业管家48小时内处理反馈
✅ 反复出现的问题 → 项目经理7天内制定整改方案
✅ 重大安全隐患 → 立即书面报告业委会并留存送达证据

四、专业支持让风险防患于未然

物业服务纠纷往往源于"小矛盾积累成大冲突"。作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们特别开发了物业专项法律风控套餐：通过合同标准化模板、服务过程合规指引、业主沟通话术库三大工具，帮助企业将90%的纠纷化解在萌芽阶段。更关键的是，我们提供极高的性价比服务模式——先试用30天，满意后再付款，让您零风险体验专业法律支持如何转化为实实在在的经营效益。毕竟，一份严谨的增值服务协议，可能比十次灭火行动更能守护企业的口碑与收益。