出租厂房设备必须重视租金支付条款-凤台租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初1201号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年8月6日，凤台县军某材料有限公司（甲方）与岳某（乙方）签订砖窑厂租赁合同，合同约定：一、出租砖厂情况：甲方出租给乙方的砖窑厂包括：厂房，设备，厂区内所有设施，须满足正常使用条件。二、砖窑厂起付日期和租赁期限：1、砖窑厂租赁自2023年8月6日起至2025年8月6日止，租赁期2年。三、租金支付：签订本协议日，乙方支付甲方定金人民币20万元整，待乙方完成支付第一个月月租时，该定金转为乙方履约保证金。双方终止合同日，三天内甲方无息返还该履约保证金人民币贰拾万元整。如逾期按人民银行关于商业贷款逾期的规定执行。1、甲、乙双方约定该砖窑厂租赁租金为每年人民币72万元。2、甲、乙双方约定，租金第一年按每月支付60000元。当月10号之前打入甲方指定账号，第二年，提前每半年付36万元。履约保证金20万元，合同终止退还。四、其他费用：租赁期间，所产生的水、电、煤等所有费用由乙方承担，所产生各项经营费用，应纳税额由乙方承担。甲方可协助，配合乙方处理一些经营事务，但所产生的费用均有乙方承担。六、砖厂转租和归还：4、乙方经营期间，自觉维护和配合当地政府及相关部门（国土局，环保局，经信委，安检局等）的工作指导，确保安全生产，依法经营。如因乙方经营管理不善受到相关部门的处罚，由乙方完全承担。八、其他条款：2、甲方现有厂房，机械设备等归乙方使用，乙方在租赁期内所投资设备，合同期满后归甲方所有。所添铲车及运输车辆归乙方所有。合同签订后，原告按约交付砖窑厂，被告按约支付了20万元定金并于2023年9月8日支付租金6万元，之后便不再按约支付租金，后经原告多次催要无果，遂成此诉。

法院判决结果：解除凤台县军某材料有限公司与岳某签订的砖窑厂租赁合同；岳某支付军某公司租金24万元（计算至2024年1月5日）；岳某自2024年1月5日起继续按每月6万元标准支付租金至实际搬出砖窑厂之日止；驳回原告的其他诉讼请求。

三、法律风险防范要点

这个案例看似简单，却暴露了企业在资产出租过程中的几个关键风险点，值得广大企业主警惕：

1. "每月付租"条款执行难，必须设置有效保障机制
本案中，合同约定"当月10号之前"支付租金，但承租人支付第一个月后就"消失"了。很多企业主以为写了"每月付租"就万事大吉，却忽略了：如果对方不付，你怎么办？法院虽然最终支持了出租方，但整个过程耗时数月，企业白白损失了时间和经营机会。
防范建议：在合同中必须明确约定——逾期几日即构成违约、逾期后每日加收多少违约金、逾期超过多少天出租方有权立即停水停电（如有必要）并收回场地。不要只写"按人民银行规定"，这种模糊表述在实际操作中很难执行。

2. 履约保证金20万远远不够，形同虚设
本案中，20万元履约保证金只够覆盖3个多月的租金，承租人付完第一个月租金后，实际上已经没有足够保证金约束其后续行为。当承租人欠租25万元时，20万元保证金杯水车薪。
防范建议：履约保证金至少应相当于3-6个月租金。对于大额租赁，可要求承租人提供银行保函或第三方担保。记住：保证金不是"摆设"，而是你收回租金的第一道防线。

3. 催告函发了等于白发？关键在"怎么发"
原告发了两次催告函，但法院判决中并未明确说明这些催告是否符合法定解除条件。很多企业主以为发个微信、打个电话就算催告了，其实法律上必须确保：①对方确实收到；②明确告知法律后果；③给予合理期限。
防范建议：催告必须用EMS邮政快递（保留寄送凭证和签收记录），内容要写明"如X月X日前不支付，我方将依法解除合同并追究违约责任"。切忌用"请""希望"等模糊用语，要直接引用合同条款。

4. 环保责任写了不等于能追偿，证据链必须完整
原告主张承租人因环保问题被罚10万元未缴纳，但法院没有支持这项诉求。原因很可能是：虽然合同写了"环保问题由乙方承担"，但原告没有提供环保部门的正式处罚决定书，无法证明损失真实存在。
防范建议：对于环保、安全等特殊责任，不仅要约定"由承租方承担"，还要约定"承租方须每月向出租方提供合规证明"，并在合同中明确"如因承租方原因导致出租方被处罚，承租方须在收到通知后3日内全额赔偿"。

5. 合同解除不能"拖"，必须主动行使权利
本案中，承租人9月就欠租，但原告等到次年1月才起诉。很多企业主抱着"再等等看"的心态，结果损失不断扩大。法律上，出租方在承租方违约后应当及时采取措施防止损失扩大，否则扩大的损失可能得不到支持。
防范建议：一旦发现欠租超过合同约定期限，立即启动解除程序。可先发解除通知（同样用EMS），如对方不搬离再起诉。不要等到欠了几个月租金才行动，那时对方可能已转移资产，执行难度大增。

四、写给企业主的贴心话

作为企业主，您可能觉得"签合同时对方挺靠谱的，不会赖账"，但商业社会瞬息万变，今天的好客户明天可能资金链断裂。本案中，军某公司胜诉了，却经历了半年诉讼，24万元租金不能及时回笼，对企业现金流是巨大打击。

防范这类风险其实不难：一份条款清晰、保障到位的合同，加上规范的履行管理，就能避免90%的租金纠纷。与其事后打官司耗费精力，不如事前把合同做好。

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