买房时销售口头承诺不写入合同，开发商无需赔偿 - 凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0421民初5203号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实

朱某于2020年11月从凤台县淮某置业有限责任公司购买了斌峰江山印B6号楼104室，建筑面积116.2m，房屋合同总价796181元的房屋一套。2021年05月17日凤台县淮某置业有限责任公司与朱某签订《商品房买卖合同》（预售），该合同部分内容载明：“第二章第三条第三款：该商品房为第一条规定项目中的B6幢1单元1层104号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。第四款：该商品房的房产测绘机构为有资质的测绘机构，其预测建筑面积共116.20平方米，其中套内建筑面积92.42平方米，分摊共有建筑面积23.78平方米。该商品房共用部分见附件二。该商品房层高为2.9米，有1个阳台，其中0个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准…第三章第六条第二款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币币种6851.82元，总价款为人民币（币种）796181元（大写柒拾玖万陆仟壹佰捌拾壹元整）…”之后双方签订补充协议，部分内容载明：“十二、本项目的任何广告或宣传资料，均为要约邀请，即使被认定为要约并经承诺，如未能明确载入到商品房买合同及其附件或者双方一致认可的书面文件中，本协议的订立即视为双方均认可该要约及其相应承诺溯及既住废止，双方均不受其约束且互不承担责任。”2021年10月22日凤台县淮某置业有限责任公司与朱某办理《凤台县商品房网上备案确认单》，备案单对楼栋号、房屋预测建筑面积、房屋出售单价等予以登记。2023年5月4日，涉案房屋已实际交付。

法院判决结果：驳回朱某全部诉讼请求，案件受理费由朱某负担。

三、案例核心观点与风险提示

这个案子说白了就一句话：销售员嘴上说的“送院子”，只要没写进合同，法院就不认账！

朱某为啥输了官司？她买房时听销售说“买一楼送40平米院子”，觉得划算，就多花1000元/平米买了房。结果交房时发现院子是假的，自己掏钱建了围栏还被拆了，一气之下告到法院要退10万块。可法院为啥不支持她？

关键原因有三点，企业老板一定要看清：

1. “白纸黑字”才是硬道理
   合同里清清楚楚写着：“广告宣传不算数，必须写进合同才有效”。朱某签合同时，完全没提院子的事，补充协议还特意强调“口头承诺无效”。法院说：你是成年人，签合同前不看清楚，怪谁？对企业来说，这就是活教材——所有重要承诺（比如送装修、包车位），必须变成书面条款！ 别让销售随便拍胸脯，否则后期扯皮全是你的锅。

2. 行政处罚≠赔钱给客户
   开发商确实因虚假宣传被罚了30万，但法院明确说：罚钱是政府管的，和赔客户是两码事！ 民事赔偿要证明“客户因为被骗才签合同”，这标准极高（得“排除一切合理怀疑”）。朱某拿不出铁证，所以输了。企业注意：被监管部门处罚别慌，但平时就得规范宣传，避免给客户留把柄。

3. 客户自己没尽责，风险你别背
   法院点出关键：客户买房是大事，理应逐条看合同。朱某发现没院子还坚持签约，等于默认接受现状。对企业而言，这等于装了“防坑盾”——只要合同写清楚、客户签字确认，口头承诺再天花乱坠也不用怕！

给企业的实操建议：

• ✅ 合同必须“堵死漏洞”
  像本案补充协议那样，直接写明：“销售口头承诺无效，一切以书面合同为准”。别怕条款严，这是保护你！
• ✅ 销售培训要“划红线”
  严禁员工私下承诺“送院子”“保升值”，统一话术：“具体权益看合同附件”。录音录像留痕，纠纷时就是救命稻草。
• ✅ 宣传材料加“免责声明”
  楼盘海报、沙盘都注明：“效果图仅供参考，最终以合同约定为准”。别让一张图引发百万赔偿。

最后提醒： 法律不保护“马大哈”。客户签了字就代表认可合同，企业只要做到“书面约定+充分告知”，90%的纠纷都能提前掐灭！

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