企业解除合同时不规范履行通知将导致损失扩大-马鞍山租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2019)皖0504民初3067号
审理法院：安徽省马鞍山市雨山区人民法院

二、案件事实与判决结果

当涂县某华钢管租赁经营部与南通中某建设工程有限公司签订了建筑周转材料租赁合同一份，约定：南通中某建设工程有限公司（承租方）向当涂县某华钢管租赁经营部（出租方）租赁钢管扣件，租期自2019年1月2日至承租方将租赁物全部归还和租赁费全部付清后合同终止；租金收取标准（按日计算，不含税价）：钢管0.012元/米，扣件0.008元/只，顶托0.04元/只；租赁期间，本合同的租金每月结算一次，并在结算单上签字，否则以出租方结算金额为准；承租方每月支付总租金的100%，如不按时支付，出租方有权根据所欠金额按照每日5‰收取违约金；承租方委派陶某宇到出租方办理提货及结算手续工作；承租方租赁的材料应在出租方指定地点提货，退货应退到出租方仓库。来回运输费由承租方承担。上下力服务费钢管按0.1元/米、扣件按0.1元/只由承租方在结算单上一次性支付；发生纠纷应协商解决，协商不成的，由马鞍山市雨山区法院解决。

合同签订后，当涂县某华钢管租赁经营部依照合同约定分别于2019年1月16日向南通中某建设工程有限公司出租钢管10370米，2019年1月17日向南通中某建设工程有限公司出租钢管10738.2米，共计21108.2米，产生上下力服务费2110.82元。南通中某建设工程有限公司未按约定支付租金及上下力服务费，经当涂县某华钢管租赁经营部多次催要未果，以致成讼。

法院判决：合同于2019年11月22日解除（而非原告主张的6月21日）；被告需退还全部钢管21108.2米，并支付占有使用费；被告需支付租金78646.94元、服务费2110.82元及违约金；案件受理费、公告费、保全费由被告承担。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似简单，却暴露了企业在合同管理中最容易忽视的关键问题——合同解除程序的规范性。

风险一：解除合同不是发个通知那么简单

原告当涂县某华钢管经营部在2019年6月13日寄出律师函后，就单方面认定合同于6月21日解除。但法院明确指出：原告无法证明已按《合同法》规定履行了解除通知程序，因此合同解除时间被推迟到起诉状公告送达60日后的11月22日。这导致租金计算多出了5个月！原本只需支付到6月21日的租金，结果要算到11月22日，多花了近4万元。

企业防范建议：

1. 解除合同必须保留证据：无论是邮寄解除通知还是发送电子邮件，务必保留签收回执、邮件截图等证据。建议使用中国邮政EMS并在备注栏写明"解除合同通知书"。
2. 解除程序要符合约定：合同中是否有特别约定解除方式？本案中合同未约定解除程序，因此适用法律规定；但如果合同约定了特定方式（如必须书面形式），一定要按约定执行。
3. 不要想当然认定解除时间：很多企业主认为"我发了通知，对方没回应就等于解除了"，这是大错特错！解除时间以对方收到通知为准，不是你发出通知的时间。

风险二：租金和占有使用费的区别被忽视

合同解除前是"租金"，解除后是"占有使用费"。本案中，因解除时间推迟，原本应结束的租金计算期延长，给原告造成了额外损失。如果原告规范履行了解除程序，本可以早5个月停止租金计算。

企业防范建议：

1. 明确区分两个概念：合同解除前欠付的是租金，解除后继续占用是非法占有，应支付占有使用费。两者法律性质不同，计算标准也可能不同。
2. 及时止损：发现对方违约时，应立即规范解除合同并收回租赁物，避免损失扩大。拖得越久，损失越大。
3. 合同条款要清晰：建议在合同中明确约定："若承租方逾期支付租金超过__日，出租方有权单方解除合同，合同自解除通知送达之日起解除"。

风险三：委托授权管理存在漏洞

合同中约定由陶某宇办理提货及结算，但未明确其授权范围和期限。实际操作中，企业常因人员变动导致结算无人对接，为后续纠纷埋下隐患。

企业防范建议：

1. 授权要书面化：签订合同时，要求对方提供加盖公章的授权委托书，明确被授权人姓名、职务、权限和期限。
2. 动态管理授权：定期确认对方授权人员是否在职，必要时要求对方更新授权。
3. 多渠道确认：重要事项（如解除合同）除书面通知外，还应通过电话、微信等多渠道确认对方已收到。

给企业管理者的贴心提示：
合同不是签完就万事大吉！企业要建立"合同全生命周期管理"机制：签约前审查条款、签约中规范手续、履约中跟踪进度、出现问题时及时规范处理。特别是当对方出现违约苗头时，切勿因"碍于面子"拖延处理，否则小问题会演变成大损失。

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