开发商谨慎设计合同条款可避免因虚假宣传和延期交房被要求退房-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)豫0122民初4597号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实及判决结果

被告中牟某望房地产有限公司在销售其名下名门紫园项目商品房时，对外宣传该项目周边配套教育设施有郑州枫杨外国语学校东校区，枫杨东校区建成运营，业主享受学位赠送。

2017年11月30日，被告中牟某望房地产有限公司与原告时某签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于绿博组团内牡丹二街以东、富贵七路南名门嘉园2幢2单元5层502号房屋，建筑面积176.31平方米，总房款2660671元，首付800671元，余款186万元办理银行按揭贷款。合同约定交房日期为2020年5月30日前，并规定如遇政府管控、恶劣气候等情形，出卖人可据实予以延期。

原告时某与第三人中国工商银行股份有限公司郑州某园路支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款186万元用于购房。2018年3月20日，双方又签订《关于郑州名门枫杨外国语学校入学名额申请权的协议》，约定若因被告原因导致入学人员不能就读该校，原告有权退房，被告应退还已付房款并按日万分之四支付违约金。

后原告发现郑州枫杨外国语学校东校区根本不存在（郑州市教育局明确答复：无郑州外国语学校和郑州枫杨外国语学校的分校），且被告未按期交房，故起诉要求解除合同、返还购房款及相关费用。

另查明，被告在施工过程中遇到政府扬尘管控和疫情防控：2017-2019年郑州市多次发布重污染天气预警，实施"封土行动"；2020年1月25日河南省启动疫情防控一级应急响应，3月16日才复工复产。经核算，橙色及红色预警天数为178天，黄色预警天数为30天，封土行动为106天，疫情防控为51天。

法院判决结果：
法院认为，被告因政府管控和疫情防控可延期交房320天，截至判决日（2021年1月7日）尚不构成逾期交房；同时认定"涉案房屋所在小区有相应教育设施，原告基于获得入学名额而购买房屋的合同目的能够实现"。最终，驳回原告时某的全部诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

虚假宣传不一定会导致合同被解除，但风险极大！

这个案例给企业（尤其是房地产开发商）敲响了警钟：虽然本案中开发商最终胜诉，但整个过程充满风险，稍有不慎就会导致巨额赔偿。作为企业法律顾问，我总结了几点关键风险防范建议，让非法律人士也能轻松理解：

1. 合同中的"免责条款"不是万能护身符，但设计得好能救命

本案中，开发商之所以能避免被要求退房，关键在于合同第八条明确约定了可延期交房的情形："遇到政府机构...作为或者不作为，城市规划变动，市政工程实施，恶劣气候、扬尘治理等情形"。但注意：

• 不能写"一切原因都可延期"：法院只认可合理范围内的延期，本案中法院对黄色预警天数只支持50%，还因开发商没提供完整施工日志又打了9折。
• 要保留证据：开发商必须保存政府发布的停工通知、环保预警文件等原始证据，否则法院不会采信。

企业怎么做：在合同中明确列举可延期的具体情形（如"政府发布的环保停工令"），并建立专门的文件归档系统，每次遇到这类情况立即收集、保存相关政府文件。

2. "学位房"承诺是雷区，踩中可能引发群体诉讼

本案最危险的地方是虚假宣传"郑州枫杨外国语学校东校区"。虽然法院最终没支持原告，但郑州市教育局已明确认定"无该分校"，这在法律上已构成虚假宣传！开发商能胜诉纯属侥幸——法院认为"小区有相应教育设施"，但判决书并未说明是什么设施。

企业怎么做：

• 宣传前务必核实：对学校、地铁等配套设施，要求销售部门提供教育局、规划局的正式批文再宣传。
• 不说"100%入学"：应表述为"以教育部门最终划片为准"。
• 警惕"补充协议"陷阱：本案中的入学名额协议反而给了原告起诉依据，不如不签这种可能引发更大风险的协议。

3. 疫情等不可抗力要会用，但不能滥用

开发商主张因疫情防控可延期交房，法院认可了51天（从1月25日启动一级响应到3月16日复工）。但注意：

• 必须是真正停工期间：如果只是限制人员流动但工程未停，不能算延期。
• 及时通知购房者：合同约定"出卖人应在发生之日起30日内告知买受人"，未通知可能丧失免责权利。

企业怎么做：建立"不可抗力事件台账"，发生疫情、极端天气等事件时，立即按合同约定书面通知所有购房者，并保留邮寄凭证。

4. 利率计算要精确，否则可能额外赔偿

原告主张按"全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率"计算利息，这种表述在法律上完全正确。如果合同约定模糊（如只写"按银行利率"），可能引发争议。

企业怎么做：合同中所有涉及金额、利率、期限的条款，必须使用法律认可的规范表述，避免"大概""左右"等模糊用语。

结语

本案看似开发商胜诉，实则暴露了房地产企业普遍存在的合同管理漏洞和宣传风险。与其事后打官司，不如事前做好风险防范——一份严谨的合同、真实的宣传承诺、完善的证据保存，能为企业避免数百万甚至上千万元的损失。

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