房企为购房者担保后，5%高额违约金被法院调低为LPR1.5倍-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初4326号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2020年9月26日，禹州市某房地产有限责任公司与孙某阳、杨某涵签订《商品房买卖合同（预售）》，约定禹州市某房地产有限责任公司将位于禹州市路幢单元层号商品房，面积141.27平方米，以单价5839.88元，总价82.5万元的价格出售给孙某阳、杨某涵。孙某阳、杨某涵采用首付加按揭的方式支付，其中首付款16.5万元，按揭贷款金额为66万元。按揭部分由孙某阳、杨某涵以房屋为抵押与中国银行禹州支行签订了《个人一手住房贷款合同》，由禹州市某房地产有限责任公司作为保证人为其提供借款担保。

双方还签订了《补充协议》，其中第六条第4款约定：如买受人未按期归还银行按揭贷款本息，导致出卖人承担保证责任，买受人需按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金。

自2022年8月31日开始，因孙某阳、杨某涵未按约定向中国银行禹州支行偿还借款，该行要求禹州市某房地产有限责任公司承担保证责任，截止2024年3月31日，该行共扣除禹州市某房地产有限责任公司在银行开设的保证金账户的73946.11元代孙某阳、杨某涵偿还按揭贷款。

判决结果：
法院判决孙某阳、杨某涵需偿还禹州市某房地产有限责任公司垫付款73946.11元及违约金（违约金分别以每笔代偿款为基数自代偿之日起按一年期LPR的1.5倍计算至实际清偿之日），但驳回了原告要求按总房款5%（41250元）计算违约金的诉讼请求。

三、核心风险提示：违约金约定不合理，企业索赔可能"竹篮打水"

这个案例给所有房地产企业敲响了警钟：合同里约定的"高额违约金"不一定能拿到手！

很多房企为了防止购房者逾期还贷，习惯在合同里写"如果购房者违约，要赔总房款5%的违约金"。听起来很厉害，但法院不买账！为啥呢？

法院判决说得很明白："违约金主要是补偿损失，不是用来惩罚人的"。在这个案子里，开发商帮购房者还了7万多贷款，却要对方赔4万多违约金，明显不合理。毕竟开发商的实际损失就是这7万多被占用的资金利息，哪有4万多那么多？

法院最后只支持了按LPR（贷款市场报价利率）1.5倍计算的利息，比合同约定的5%少了一大截。说白了，就是"你定的违约金太高了，我只能按实际损失给你补"。

给企业的3个实用建议：

1. 违约金别"狮子大开口"
   别再简单写"总房款5%"这种固定比例了！建议改成"按日万分之三计算"，这样既合理又能随着逾期时间变长而增加。记住：违约金最好不超过实际损失的30%，否则法院很可能给你砍掉。

2. 把"损失"写清楚
   在合同里列明："代偿款+利息+律师费+催收费"都算损失。这样即使违约金被调整，你还能多拿回点。就像这个案子，如果合同写了"包含催收费用"，开发商可能就不用吃哑巴亏了。

3. 发现逾期马上行动
   别等银行扣完钱才找购房者！一旦发现客户连续2个月没还贷，就该发函提醒，甚至可以提前介入和银行沟通。拖延越久，损失越大，还可能错过最佳处理时机。

举个简单例子：
假如你帮客户还了10万元，按合同要赔5万元违约金。但法院一看，实际利息损失才1万元，那很可能只判赔1.3万元（1万×130%）。但如果你合同写明"包含1万元律师费+5000元催收费"，就能多拿1.5万元回来。

四、专业护航，让企业风险"归零"

很多企业老板以为"合同签了就安全"，其实条款不合理反而埋下大隐患。就像这个案例，看似严密的合同，关键时刻却掉链子！

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