抵押登记是保障企业债权安全的关键一步-枝江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0583民初1478号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实：2014年9月15日，被告王某、李某填写《个人借款申请表》，向原告枝江某商行申请贷款150000元。2014年9月18日，被告王某、李某与枝江某商行签订《个人借款合同》，约定枝江某商行向二被告发放经营贷款150000元用于购买商品砼搅拌运输车，贷款期限12个月，执行年利率为10.2%；借款人未按约定期限归还借款的，在执行年利率基础上加收30%罚息；还款方式为按月结息，到期还本；担保方式为抵押担保，被告王某、李某以其共有的位于枝江市某路段的房屋作抵押。合同落款处，王某、李某作为借款人签字捺指印。同日，被告王某、李某与枝江某商行签订《抵押合同》，约定王某、李某以其共有的位于枝江市某路段的房屋，为二被告与枝江某商行签订的主合同提供抵押担保，抵押担保范围包括主合同项下全部债务本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的其他应付费用。双方于2014年9月19日在枝江市房管部门办理不动产抵押登记，抵押登记证号为某号，权利人为枝江某商行，房屋所有权人为王某、李某，债权数额为150000元。合同签订后，枝江某商行于2014年9月23日向被告王某账户发放贷款150000元，执行年利率为10.2%。被告王某、李某自2015年9月17日后再未还款。截止至2023年10月6日，被告王某、李某尚欠到期本金75127.72元，利息47484.16元。

判决结果：法院判决被告王某、李某在十日内偿还枝江某商行借款本金75127.72元及截至2023年10月6日的利息47484.16元，并从2023年10月7日起按年利率13.26%支付罚息至清偿之日；同时，确认枝江某商行对抵押房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

三、案例核心观点与风险防范提示
这个案子的核心教训很简单：企业借钱给别人时，光签抵押合同不够，必须去房产部门办登记！ 本案中，枝江某商行因为及时办理了房产抵押登记，才能在借款人拖欠近10年后，通过法院优先拿回欠款。反过来，如果没办登记，就算合同写得再漂亮，企业也可能“钱房两空”——房子被别人抢先处置，企业连本带利都收不回来。

对企业来说，这类风险很常见，但完全能预防。结合本案，给大家三点接地气的建议：

1. 抵押必须“实打实”办登记，别省小钱吃大亏
   很多企业觉得“签了抵押合同就稳了”，其实不然！抵押权像一把锁，只有去房产局登记才算真正“上锁”。本案中，枝江某商行在放款前就办了抵押登记（2014年9月19日），所以9年后起诉时，法院直接确认它能优先拿钱。要是没登记？哪怕合同写了“房子作抵押”，一旦借款人欠债太多，其他债主抢先拍卖房子，你的债权就排在末尾，可能一分都拿不到。行动建议： 放款前务必跑一趟房产局，拿到他项权证再打款。别嫌麻烦，几分钟能省几年官司。

2. 合同条款要“傻瓜式”写清楚，避免扯皮
   本案合同明确写了“年利率10.2%”“逾期加收30%罚息”，法院直接按这个算利息。但现实中，不少企业合同写得模糊，比如“按市场利率计算”或“罚息另议”，结果一打官司，利息算不清，企业可能少收一大笔钱。行动建议： 利率、罚息、还款日期全用数字写死（例如“年利率10.2%，逾期每日加收0.085%”），别留“等”“另行协商”这种漏洞。

3. 逾期就得“马上动”，拖越久损失越大
   王某、李某从2015年9月就停还，枝江某商行拖到2023年才起诉，利息滚到4万多元。其实企业一发现逾期，就该发书面催收函，3个月内没还就起诉。本案被告辩称“生病困难想分期”，但法院仍判全额还款——法律只看合同，不看理由。行动建议： 设个还款提醒闹钟，逾期30天就电话催，60天发正式函件，90天直接准备起诉。早行动，本金还在，晚了可能连人都找不到。

总结： 企业借钱不是“做好人”，而是做生意。记住三句话：抵押不登记=白忙活，合同不写清=埋炸弹，逾期不催收=喂利息。 下次签借款合同前，花10分钟检查登记证、抠死条款、设好催收线，就能避开九成风险。钱是企业的命脉，保护它，从每个细节开始。