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企业不得通过销售人员个人账户收取额外房款-长丰房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：3 长丰法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0121民初7363号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年8月14日，原告侯某（买受人）与被告长丰县某雀城房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：该商品房建筑面积为209.68平方，其中套内建筑面积199.98平方，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.7平方；合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：单价为每平米6324.38元，总金额1326096元。房地产开发企业销售商品房应当按照规定明码标价，商品房销售实行一套一标；不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。上述房款，侯某于2020年7月22日，分两笔向洪某支付了316095元+POS刷卡支付被告公司1010001元计1326096元，被告公司当日开具了收据。

另查明，侯某与被告公司的销售人员沟通购房中，于2020年5月23日向被告公司销售总监洪某个人账户汇款200000元，2020年6月10日向洪某个人账户汇款173904元，汇款中均附言：孔雀城AL0101104部分房款。审理中，被告长丰县某雀城房地产开发有限公司认可洪某的收款属职务行为。

又查明，经网上公示的商品房住宅明码标价查询案涉房屋总价为1895677.04元。

法院最终判决：长丰县某雀城房地产开发有限公司需返还原告侯某购房款373904元，并自2020年8月15日起按一年期贷款市场报价利率支付利息损失，直到款项全部付清为止；同时驳回了原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及风险防范建议

这个看似简单的购房纠纷，实际上揭示了企业经营中一个极易被忽视却极其危险的法律"陷阱"——让客户向销售人员个人账户支付"额外款项"。作为企业负责人，您可能经常听到销售团队说"这是行业惯例"、"客户都理解"，但这个案例告诉我们：这种做法在法律上站不住脚，一旦发生纠纷，企业将承担全部责任！

核心法律问题很简单：合同白纸黑字写的价款，就是最终价款！

本案中，虽然网上公示的房屋总价接近190万元，但双方签订的正式合同明确约定总价为132万余元，并且特别注明"不得收取任何未予标明的费用"。这就意味着：

对企业来说，这个案例暴露了四大致命风险：

  1. "阴阳合同"风险：表面上签一份低价合同应付备案，私下再收"茶水费"、"服务费"等，这在法律上完全站不住脚。一旦客户反悔，企业不仅得退钱，还得支付利息！

  2. 资金安全风险：让销售员个人账户收款，钱到底进了公司还是进了个人腰包？很难说清。本案中，公司认可是职务行为，就得替员工"背锅"。

  3. 税务风险：通过个人账户收取的款项，往往没有入公司账，既逃避了税收监管，又给企业留下了巨大的税务隐患。

  4. 管理失控风险：销售人员随便加价、乱收费，企业却毫不知情，等客户告上门才恍然大悟，为时已晚！

如何防范这类风险？给企业三点实用建议：

✅ 严格规范收款渠道
所有购房款项必须直接支付至公司对公账户，POS机必须绑定公司账户。在售楼处显著位置张贴"本公司所有款项仅接受对公账户支付"的告示，从根本上杜绝个人收款可能。

✅ 严格执行"明码标价"制度
在售楼处、官方网站等所有渠道，清晰公示每套房屋的备案价格。合同中详细列明所有费用项目，不留任何"灰色空间"。记住：任何合同外收费，都是埋雷！

✅ 建立销售全流程监督机制

特别提醒：不要以为"客户自愿支付"就万事大吉！法律保护的是交易秩序，不是"潜规则"。本案中客户侯某一开始也是"自愿"支付，但发现多付后依法维权，企业照样败诉。

作为企业管理者，您需要明白：规范经营短期看可能"损失"一些灵活操作的空间，但长期看能避免更大的法律风险和经济损失。一个37万元的退款案事小，但如果引发群体诉讼或监管部门调查，对企业声誉和经营的打击将是致命的！

四、专业法律护航，让企业经营更安心

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