不定期租赁合同解除后承租人应及时腾房否则面临法律风险-南陵房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0223民初1772号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽某林特种气体有限公司与南陵县某龙汽车修理厂于2015年签订《场地租赁合同》，某林公司将公司大院3000平方米及院内房屋500平方米出租给某龙修理厂使用，约定租期三年（2015年10月1日至2018年9月30日），年租金8万元。合同到期后，双方未续签书面协议，但某龙修理厂继续支付租金（2018年11月1日支付4万元租金，2020年6月前又支付3.5万元），形成不定期租赁关系。

2020年6月11日和7月12日，某林公司两次向某龙修理厂发出通知，告知因公司业务需要，将于2020年9月30日结束租赁关系，不再续签合同，请某龙修理厂尽早安排新场地。2020年，某龙修理厂曾起诉要求解除合同并索赔损失，法院判决解除双方租赁协议，但驳回某龙修理厂的索赔请求。

此后，某林公司向法院起诉，要求某龙修理厂腾让房屋并恢复原状，支付自2020年9月30日起的占用费及拖欠电费16542元。

法院判决：1. 某龙修理厂于判决生效后10日内腾让房屋给某林公司；2. 某龙修理厂支付拖欠电费16542元；3. 驳回某林公司其他诉讼请求（如房屋占用费）。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例告诉我们：不定期租赁合同解除后，承租人拒不腾房将面临强制执行风险，但出租人也需注意合同管理细节，否则可能无法全额追回损失。

对企业的重要警示：

1. 书面合同不能少，定期续约要及时
   某龙修理厂与某林公司签订的合同到期后未续签书面协议，导致形成不定期租赁。法律上，不定期租赁双方都可以随时解除合同，但出租人必须提前通知。企业作为出租方，一定要在合同到期前及时续约或书面通知终止；作为承租方，也应主动确认续租事宜，避免陷入被动。

2. 收到解约通知后，切勿拖延腾房
   某林公司提前几个月通知某龙修理厂将于2020年9月30日终止租赁，但某龙修理厂拒不腾房，最终被法院强制要求10日内搬离。企业在收到解约通知后，应当及时安排搬迁，拖延不仅会产生额外费用，还可能被法院强制执行，影响企业正常经营。

3. 装修投入需谨慎，合同约定要明确
   某龙修理厂在租赁场地内建造了工棚、厕所，购买了烤漆房等设施，但因合同中仅约定"政府拆迁时装修拆迁费归承租方"，而未对正常解约情况下的装修处理作出约定，最终法院判决某林公司无需赔偿其装修损失。企业租赁房屋时，一定要在合同中明确约定：装修是否经出租方同意、装修费用如何分担、合同期满或解除时装修物如何处理等关键条款。

4. 租金减免需及时主张，拖延可能丧失权利
   某龙修理厂主张某林公司在租赁期间将部分场地另作他用（堆放液化气罐和砂石），影响其经营，但因未在诉讼中明确提出减少租金的请求，法院无法支持其损失赔偿。如果出租人存在违约行为影响承租人使用，承租人应及时书面提出异议并主张权利，否则可能被视为放弃权利。

5. 电费等费用要按时结清，拖欠将面临诉讼
   某龙修理厂拖欠电费16542元，法院明确判决必须支付。企业在租赁关系中，水电费等日常费用要及时结清，避免因小额欠款引发诉讼，不仅需支付欠款，还可能承担诉讼费用。

给企业的实操建议：

• 签订租赁合同时，务必明确约定租赁期限、续租条件、解约通知期限、装修处理、违约责任等关键条款
• 合同到期前2-3个月，主动与对方沟通续租或退租事宜，避免形成不定期租赁
• 收到解约通知后，应及时安排搬迁，不要抱有侥幸心理继续占用
• 对出租方违约行为，要保留证据并及时书面提出，避免超过主张期限
• 租赁期间的各项费用要按时支付，保留缴费凭证

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