房屋验收合格不代表无质量问题，开发商不申请鉴定要担责-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)皖1282民初3314号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2022年2月17日，史某圳与界首某盛企业管理咨询有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：202202170014），购买中梁山河府11幢3单元3层3-302号房屋，总价款750000元。史某圳于2022年2月7日向界首某盛公司支付了首付款150000元，并与界首某行支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款600000元用于购房。

2023年8月24日，该房屋竣工验收合格后交付给史某圳。史某圳收房后进行装修，发现房屋阳台顶部与墙壁连接处存在空心未浇筑区域。施工单位安徽某器集团股份有限公司自认"11#楼3层6-9轴交A轴阳台连梁L2（2B）混凝土浇筑存在蜂窝空洞，经检查凿除松散混凝土后实测深度约150mm长度400mm"。

史某圳认为该质量问题严重影响房屋安全和正常使用，要求解除合同。界首某盛公司则认为只是一般质量问题，可以维修。

法院判决结果：一审法院判决解除商品房买卖合同和担保贷款合同，界首某盛公司需返还史某圳已付首付款150000元及利息、已还贷款本息79866.64元及利息，并向界首某行支行偿还剩余贷款本息。二审法院维持原判，驳回界首某盛公司的上诉。

三、核心观点与企业风险防范指南

"竣工验收合格≠房屋无质量问题"——这是本案给所有开发商敲响的警钟！

许多企业老板有个误区：只要房屋通过了政府竣工验收，就万事大吉了。但本案清楚表明：竣工验收只是程序性检查，可能存在漏检的质量问题。法院明确指出："建设工程竣工验收具有整体性和综合性，且允许存在错判率和漏判率，整体工程竣工验收备案并不足以对抗实际存在的质量缺陷。"

本案最关键的风险点在于：当购房者指出质量问题后，开发商不申请专业鉴定，最终承担了败诉后果。

具体来说：

• 史某圳提供了房屋阳台存在空心未浇筑区域的照片和工程技术核定单，已初步证明质量问题存在
• 法院明确告知界首某盛公司可以申请专业鉴定来证明质量问题可修复
• 但界首某盛公司坚持认为"竣工验收合格就是没问题"，拒绝申请鉴定
• 结果法院认定其"承担举证不能的不利后果"，直接判决合同解除并赔偿

对企业（特别是房地产开发企业）的实用风险防范建议：

1. 别把"验收合格"当免死金牌
   竣工验收只是最低限度的检查，不能替代企业自身的质量把关。建议在政府验收前，自行组织第三方专业机构进行"模拟验收"，重点检查隐蔽工程（如梁柱结构、水电管线等），不要等到业主发现问题才被动应对。

2. 业主投诉质量问题时，要"快反应、留证据"
   收到业主关于质量问题的反馈后，72小时内必须安排专业人员现场勘查，拍照录像留存证据。如果确实存在问题，应主动提出维修方案并与业主书面确认；如果认为不构成严重问题，应立即委托专业机构出具评估报告。

3. 诉讼中要善用"鉴定程序"
   本案中法院已明确告知可以申请鉴定，但开发商置之不理。记住：当法院释明"可申请鉴定"时，就是给你最后的机会！如果认为质量问题不严重或可修复，一定要在指定期限内提交鉴定申请，否则将直接承担败诉风险。

4. 合同条款要"公平但留余地"
   商品房买卖合同中，不要简单写"以竣工验收为准"，而应明确约定：

   • 质量问题的认定标准（如"结构性缺陷"的具体情形）
   • 争议解决机制（如约定由某权威鉴定机构先行评估）
   • 维修时限和标准（避免模糊表述"及时维修"）

5. 隐蔽工程资料要"全程留痕"
   本案中阳台连梁的浇筑问题属于隐蔽工程，交付后才暴露。企业必须做到：关键施工环节的影像记录保存至少10年；监理日志、材料检测报告等资料专人专柜管理；每户业主的"一户一档"资料在交付时同步移交物业。

给所有企业的温馨提醒：
房屋安全无小事，一次质量问题可能导致百万赔偿。与其事后被动应诉，不如事前建立完善的质量风险防控体系。当业主提出质疑时，专业的态度（及时核查+专业回应）往往比强硬的辩解更能化解危机。

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