购房者逾期还贷导致开发商垫付后如何及时追偿？-和县追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)皖0523民初4565号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2013年1月22日，和县某公司与王某、某乙签订了《商品房买卖合同》，合同约定王某、某乙购买和县某公司开发建设的第21号楼2单元403号房。房屋总价款为538755元，其中188755元为首付，余款350000元办理银行贷款。合同附件约定：办理银行按揭贷款的买受人有按期归还贷款本息的义务，在出卖人为买受人承担借款阶段性担保期间，因买受人未按期还款而导致的一切责任及经济损失均有买受人全部承担。

合同签订后，王某、某乙依约支付了首付款并办理了按揭贷款，和县某公司也依约交付了房屋。但后来王某、某乙在偿还贷款时出现逾期，中国某有限公司和县支行依据与和县某公司签订的协议，于2016年6月30日扣划了和县某公司保证金2141.31元用于偿还王某、某乙的借款本息。

和县某公司向法院起诉，要求王某、某乙支付代偿款项2141.31元、利息损失720.67元、律师费6000元等。

法院最终判决：王某、某乙需偿还和县某公司垫付款2141.31元及自2024年10月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；驳回和县某公司的其他诉讼请求（包括律师费等）。

三、案例核心观点与法律风险防范提示

这个看似简单的追偿权纠纷，实际上暴露了企业在经营中常忽视的关键法律风险。作为企业法律顾问，我认为本案最值得关注的是：企业作为保证人垫付资金后，不及时追偿将面临重大经济损失。

法院判决驳回了和县某公司关于2016年至2024年期间利息的请求，原因很简单：开发商无法证明在被银行扣款后及时向购房者主张权利。虽然垫付款项发生在2016年，但利息只能从2024年10月起诉之日开始计算，导致开发商损失了近8年的利息收入（约700多元）。

给企业的三个重要警示：

1. "垫付即追偿"原则必须牢记
   很多企业（特别是开发商）在被银行扣划保证金后，认为"反正钱不多，等客户方便时再说"，这是非常危险的想法。法律上，追偿权从垫付之日起就产生了，但如果不及时行使，可能会像本案一样，损失大额利息。建议：一旦发生垫付，7天内必须书面通知债务人，明确要求其在合理期限内偿还，并保留送达证据。

2. 合同条款不能"大概齐"
   本案中，虽然合同约定了"一切经济损失由买受人承担"，但法院仍驳回了律师费请求，因为条款不够具体。企业签订合同时，务必明确约定：

   • 代偿款利息计算标准（建议写明"按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算"）
   • 实现债权的合理费用范围（包括律师费、差旅费等）
   • 债务人违约的具体责任

3. 证据链要完整闭环
   本案开发商败诉的关键是没有证明"及时追偿"。企业应建立"垫付-通知-催收-诉讼"的完整证据链：

   • 银行扣款凭证要当天归档
   • 书面催收函必须通过EMS邮寄（保留邮寄单和签收记录）
   • 每次电话沟通做好记录（时间、内容、对方确认）
   • 重要事项建议通过企业微信或邮件确认

特别提醒房地产企业：在提供阶段性担保时，应当在《商品房买卖合同》中单独设置"担保追偿条款"，明确约定"出卖人代买受人偿还银行贷款后，买受人应在5个工作日内偿还代偿款项，逾期按日万分之五支付违约金"。同时，建议在销售系统中设置逾期预警功能，一旦银行扣款立即触发追偿流程。

法律风险就像房屋漏水，刚开始只是小问题，拖延不处理就会演变成大麻烦。企业经营者要树立"法律风险前置管理"意识，不要等到银行扣款、客户失联才想起找律师，那时往往为时已晚。

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