不可抗力不等于全免责，房企逾期交房仍需承担部分违约责任-巩义房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0181民初931号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2019年4月5日，原告马某与被告巩义市某上置业有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于巩义市滨河路西、新兴路南3号楼2单元845号房、846号房出售给原告，房屋价款分别为300,209元。合同约定被告应在2021年5月1日前交房，逾期交房按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告足额支付了购房款。案涉房屋于2023年5月8日-14日集中分批次交付。案涉工程在施工建设过程中，因政府大气污染管控、新冠肺炎疫情管控、2021年郑州“7.20”特大暴雨等原因，影响了工程进度。

法院判决结果很简单：被告需向原告支付逾期交房违约金18,793.08元，同时驳回原告主张的其他高额赔偿请求。

三、核心观点：企业不能拿“不可抗力”当“免死金牌”
这个案子看似是业主和房企的“小纠纷”，但背后藏着企业最容易踩的大坑——以为遇到疫情、暴雨等“天灾”，就能完全不担责。法院的判决直接点破：不可抗力不等于全免责！

为什么被告输了官司？

1. “客观原因”只能部分抵消责任，不能全甩锅
   被告辩称疫情、大气污染管控和暴雨导致停工424天，所以不该赔钱。但法院认为：这些确实是客观困难，但房企不能因此完全免责。最终只扣减了424天，仍要为剩下的313天支付违约金。简单说：天灾人祸能“减责”，但不能“免责”。

2. 企业证据不足，口头喊“难”没用
   被告提到疫情、暴雨影响施工，但判决书里没看到他们提供具体停工记录、政府通知等证据。法院只能根据常识酌情认定424天。现实中，很多企业遇到类似情况，光嘴上说“我们也很无奈”，却拿不出红头文件、停工通知等“铁证”，最后照样得赔钱。

3. 合同条款写太“死”，企业自己埋雷
   合同里只写了“不可抗力可延期”，但没明确哪些情况算不可抗力、怎么计算延期天数。结果房企想多扣几天，法院却不认。好比签租房合同只写“房东有权涨租”，却不写涨多少、何时涨——真闹到法院，房东也站不住脚。

给企业的3个救命锦囊

1. 合同别偷懒，把“不可抗力”写具体
   别只写“遇不可抗力可延期”，要列清楚：比如“政府停工令持续7天以上可延期，延期天数=停工通知天数×70%”。同时约定好如何提供证据（如必须附政府红头文件），避免扯皮。

2. 遇到困难，立刻“留痕”
   疫情来了？马上保存社区封控通知；暴雨停工？拍下工地积水视频+政府预警公告。证据比喊冤管用100倍——就像这次判决，如果房企能提供每天的大气管控文件，说不定能多扣减几十天。

3. 别高估“人情分”，法律只认白纸黑字
   法院在判决里说：“希望原告理解房企困难，但房企也得考虑业主损失。” 法律不是和事佬，不会因为“企业不容易”就偏袒你。该赔的钱一分不少，想少赔？靠证据说话，别靠求同情。

最后提醒：房企常觉得“卖房强势，合同随便写”，但近年业主维权意识越来越强。一个疏忽，可能赔掉几十万——就像本案，房企本想省下2.6万违约金，结果因证据不足，白丢1.8万不说，还搭上诉讼费。

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