房地产企业 保交楼 项目不能免除逾期交房违约责任，合同约定违约金日万分之一标准获支持-巩义房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0181民初1737号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实与判决结果

中国某有限公司河南省巩义市分公司于2022年9月8日与巩义市某世置业有限公司签署《商品房买卖合同》一份，双方约定中国某有限公司河南省巩义市分公司购买巩义市某世置业有限公司开发的位于巩义市河图路西、伏羲路南某小区商品房一套，房屋建筑面积为220.92平方米，该商品房应于2023年9月30日前交付，逾期交付巩义市某世置业有限公司按日向中国某有限公司河南省巩义市分公司支付已交付房屋价款万分之一的违约金。中国某有限公司河南省巩义市分公司所购的商品房系现房，合同签订时该商品房作为巩义市某世置业有限公司的售楼部使用。中国某有限公司河南省巩义市分公司于2022年10月26日向巩义市某世置业有限公司支付全部购房款3,538,665元，但巩义市某世置业有限公司至今仍未向中国某有限公司河南省巩义市分公司交付房屋。中国某有限公司河南省巩义市分公司多次向巩义市某世置业有限公司主张权利无果，遂引起诉讼。

法院判决巩义市某世置业有限公司需在判决生效后30日内交付房屋，并支付截至2025年2月26日的违约金182,243.05元，此后按每日353.87元继续支付违约金至实际交付日。案件受理费也由巩义市某世置业有限公司全部承担。

三、企业法律风险防范提示

这个案例对企业，特别是房地产开发企业，敲响了警钟：即使项目被列为"保交楼"项目，资金使用受到政府监管，也不能成为逾期交房的"免死金牌"！

巩义市某世置业有限公司在法庭上辩称，由于房地产市场下行，项目被列为"保交楼"项目，资金使用受统一监管，逾期交房不是主观原因造成的，希望法院不支持违约金。但法院明确指出：合同合法有效，双方都必须严格履行。开发商没有按约定时间交房就是违约，必须承担违约责任。

更值得注意的是，法院认为合同约定的日万分之一违约金标准（即353.87元/天）是合理的，不存在过高的情况。这与开发商主张的"应按同地段租金标准计算"完全不同。法院认为，作为售楼部使用的现房都不能按时交付，明显是开发商自身问题，不能以市场环境为由推卸责任。

对企业的重要启示：

1. "保交楼"不是挡箭牌：即使政府介入成为"保交楼"项目，开发商仍需对购房人承担合同责任。政府监管资金是为了保障项目完工，不是免除企业原有合同义务。

2. 违约金条款要谨慎设定：日万分之一的违约金标准（年化约3.65%）在司法实践中通常被认为是合理的。如果约定过高可能被调低，但过低则可能无法弥补实际损失。企业在拟定合同时应评估风险，设定合理标准。

3. 现房销售风险也不小：本案中房屋在签约时已经是现房（还作为售楼部使用），但开发商仍无法交付，说明企业内部管理存在严重问题。即使是现房交易，也要确保产权清晰、无权利负担。

4. 提前沟通比事后辩解更有效：如果确实遇到困难无法按时交房，应主动与购房者协商，签订补充协议变更交房时间，而不是等到被起诉后再找理由。

5. 不要低估购房者的维权意识：本案中购房方是中国某有限公司的分公司，作为企业买家，维权更加专业和坚决，企业间的房屋交易同样需要严格履约。

给房地产企业的实用建议：

• 在签订合同时，预留合理工期，不要为促销过度承诺交房时间
• 建立项目进度预警机制，发现可能逾期时立即启动应急预案
• 与购房者保持透明沟通，必要时协商变更合同条款
• 完善内部资金管理，确保关键节点资金到位
• 对于"保交楼"项目，更要规范使用监管资金，确保用于工程建设

作为企业，签下的每一个合同都是法律承诺，市场环境变化不能成为违约的正当理由。只有严格履约，才能赢得市场信任，避免像本案中的开发商一样，既要交房又要额外支付十几万元违约金，得不偿失。

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