代签他人名字在租赁合同中可能不产生法律效力-黄石房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂02民终1886号
审理法院：湖北省黄石市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
某业公司系位于黄石市黄石港区湖滨大道152号房屋的所有权人。2018年6月1日，某业公司出具情况说明，将该房屋委托给黄石某地房地产代理有限公司经营管理。2018年12月30日，黄石某地房地产代理有限公司作为出租方与胡某签订《公寓租赁合同》。2020年12月25日，双方再次签订《公寓租赁合同》，胡某在合同乙方（承租方）处签名并在"代表签字"处签署"胡某飞"的姓名。

胡某与胡某飞系父子关系。2022年9月7日，胡某经营的黄石市某物业服务有限公司出具《康茂明珠小区应上交公司资金情况》，载明欠付租金情况。2023年，某业公司法定代表人肖某与胡某再次对账，确认截至2023年12月31日胡某欠租金249000元。

黄石市黄石港区湖滨大道152号4号楼4层1-32号公寓共计30间，其中816号房由某业公司许可人员居住，胡某租用其余29间。2023年12月31日，胡某向某业公司交还了10间公寓房的钥匙。二审期间，经鉴定确认2020年签订的租赁合同中"胡某飞"的签名不是胡某飞本人所写。另查明，胡某于2024年2月22日已将房间全部腾退，并通知某业公司办理交接，但某业公司未及时接收。

判决结果：
法院确认租赁合同于2024年1月31日解除，胡某需腾退剩余19间房屋，支付欠付租金262103元及相应违约金。但因胡某已及时通知某业公司接收房屋而某业公司拖延，胡某无需承担2024年3月1日之后的房屋占用费。二审驳回双方上诉，维持原判。

三、核心观点及法律风险提示

这起案子看似是简单的房租欠款纠纷，实则藏着企业最容易踩的三个"大坑"。让我们用大白话聊聊企业该注意什么：

坑一：随便让人代签合同，可能等于白签
本案最典型的教训就是——胡某在合同上代签了儿子胡某飞的名字。法院一鉴定，发现根本不是胡某飞本人写的，事后胡某飞也没认可这个合同。结果法院直接说：胡某飞不是合同当事人，不用付一分钱！
对企业来说：签合同时必须"手印对人头"。如果是父子、夫妻一起租房子，每个人都得亲自签字按手印。别图省事让一个人代签全家名字，除非有公证的授权委托书。我见过太多企业因为"反正是一家人"就让老板代签员工名字，最后打官司时竹篮打水一场空。记住：合同上没你本人签字，法律很可能不认账！

坑二：委托别人管房子，自己当"甩手掌柜"要吃亏
某业公司把房子委托给代理公司管理，但租客胡某一直知道房子实际是某业公司的，还经常直接找某业公司老板谈降租金。法院因此认定某业公司可以直接向租客要钱。
对企业来说：委托管理不是"一托了之"。如果你把商铺、厂房委托给物业公司打理，一定要做到三点：

1. 在租赁合同首页写清楚"产权人为XX公司，管理方为XX物业"；
2. 每次收租、维修时让租客知道最终对接方是你；
3. 保留和租客直接沟通的记录（比如微信、邮件）。
   否则就像某业公司一开始差点被说"你不是合同当事人"，连起诉资格都没有！特别是疫情期间很多企业降租金，更得留好书面证据，别光靠口头说"今年少交点"。

坑三：租客退房不及时接手，等于自己烧钱
最冤的是某业公司——胡某2024年2月就发微信说"房子打扫干净了，快来拿钥匙"，但某业公司迟迟不去。结果法院判决：从通知日起胡某不用再付房租！相当于某业公司白白损失了后续租金。
对企业来说：租客说退房，24小时内必须行动！

• 收到退房通知后，当天安排人员现场验收；
• 如果对房屋状态有异议，当场拍照录像并让租客签字确认；
• 千万别赌气说"你欠的钱没给清就不收房"，这反而会让你损失更大。
  去年我遇到个案例：企业因赌气拖延接收，三个月后租客把东西全搬空，最后企业反而被反告"非法扣留财物"，赔了十几万！

给企业的实用建议

1. 签字关：多人合租必须每人亲签，代签要有授权书（模板可到司法所免费领）；
2. 交接关：退房通知必须48小时内响应，用"交接确认单"固定证据；
3. 委托关：在租赁合同里加一句"承租方知晓产权人为XX公司"，避免扯皮。

合同不是走形式，一个签名、一条微信都可能决定几十万租金的归属。企业老板们别把签合同当"走过场"，花十分钟把细节做对，能省下请律师打官司的几十万！记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护签合同时打瞌睡的人。