合同签订在疫情后开发商不能以疫情为由要求延期交房-武汉房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0105民初15659号
审理法院：湖北省武汉市汉阳区人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年3月25日，黄某、李某（买受人）与某公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》，约定：黄某、李某购买某公司开发的新建居住项目（世茂锦绣长江项目D2a地块）第4幢2单元47层3号房，预测建筑面积113.25平方米，单价为每平方米25,130.13元，总价款为2,845,987元；买受人采取一次性付款，买受人应当在2021年3月31日前支付该商品房全部价款；该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房产测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2023年10月30日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：出卖人超过合同约定的交房日起后6个月内（即至2024年4月30日，含该日）交房的，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人超过合同约定的交房日起后6个月（即2024年4月30日，不含该日）后仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后30日内仍未交付的，买受人有权解除合同，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于合同约定的交房日届满的次日起至出卖人书面通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人同意，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实对交房时间予以顺延：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；因政府行政行为、政策法律变化及其它非出卖人之人为干扰因素等[包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设]而造成施工调整或不能施工的；施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的60日内书面告知的义务，属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内书面告知买受人；面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房产测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）；实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照下列方式处理：（1）产权登记面积是指出卖人委托的具有房产测绘资质的机构对该商品房所出具并经武汉市房产管理部门认可或备案或核准的实测面积，并以该实测面积数据作为面积确认及面积差异处理的依据；（2）当产权登记面积与合同约定面积误差超过+3%（不包括+3%）时，买受人无权解除本合同，出卖人不向买受人收取超过+3%部分的房价款，但买受人仍需按每平方米建筑面积单价向出卖人支付3%以内的房价款，本合同继续履行；（3）当产权登记面积与合同约定面积误差在-3%至+3%之间（包括-3%及+3%），按每平方米建筑面积单价据实结算，本合同继续履行；（4）当产权登记面积与合同约定面积误差超过-3%（不包括3%），买受人可行使单方解除权……（6）该商品房交付时，如产权登记面积与合同约定面积发生差异（包括套内建筑面积和公用、公共分摊建筑面积同时发生差异或单项发生差异），双方同意按照产权登记面积（包括套内建筑面积和公用、公共分摊建筑面积）一并根据本合同约定的建筑面积单价据实结算房价款，买受人不得以产权登记面积与合同约定面积存在差异为由要求退房或追究出卖人违约责任。上述合同签订后，黄某、李某已向某公司支付合同约定价款2,845,987元，某公司亦向黄某、李某开具2,845,987元的增值税普通发票。
2021年9月29日，黄某、李某（乙方）与某公司（甲方）签订《车位使用权转让合同》，约定：黄某、李某自愿购买武汉世茂锦绣长江项目D2a地块地下车库的E208号车位；该车位使用权转让金均为60,000元；该车位交付时间：2023年11月1日，黄某、李某同意某公司可不再就车位交付另行书面通知；某公司逾期交付本合同约定的车位使用权的，每逾期一天应向黄某、李某承担车位使用权转让金总额万分之一的违约金（甲方承担的违约金总额以本合同约定的该车位使用权转让金额的10%为限）。合同签订后，黄某、李某向某公司支付车位款60,000元，某公司亦向黄某、李某开具60,000元的增值税普通发票。
2024年1月24日，黄某、李某收到《武汉市住房专项维修资金管理中心住宅专项维修资金核定交存通知书》，载明：新建居住项目（世茂锦绣长江项目D2a地块）4栋2单元47层3室，建筑面积113.07平方米。
2024年9月20日，某公司在业主群中发出《关于天胤二期交付车位的通知》，载明：计划2024年9月21日起天胤二期地下停车场车位进行交付使用；交付时间2024年9月21日至9月30日。
2024年12月9日，黄某签署《房屋验收交接单》，载明：项目名称某；房号4号楼2单元4703号房；……本人已详细检查上述项目，设施设备正常，钥匙开启正常，本人表示满意（除注明所述各项）。
另查明，2023年12月7日，案涉房屋所在工程竣工验收。2024年1月10日，该工程完成竣工验收备案。案涉地下车库于2024年1月11日取得建工验收备案。2024年1月31日，案涉房屋取得《新建居住项目（世茂锦绣长江项目D2a地块）房产面积实测技术报告书》。
还查明，2020年4月28日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市教育局、中国某武汉分行营业管理部印发《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》（武房发〔2020〕5号文件），载明："……现制定指导意见如下：买卖双方已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，受疫情影响不能如期交付的，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交付时间。顺延时间可参照《省政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》有关合理确定项目工期的要求，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。"
黄某、李某庭审中陈述，逾期交房违约金应当自2023年10月30日起至2024年12月9日止，共计406天，按照房款2,845,987元的万分之二计算；逾期交付车位违约金应当自2023年11月1日起至2024年9月20日止，逾期交付325天，按照已付车位看60,000元的万分之一计算。某公司主张逾期交房违约金起算时间应当从2024年10月30日之次日起算，截止日期与原告主张一致，违约金标准应当按照万分之一计算；对原告主张的逾期交付车位违约金的起算时间、截止时间、标准无异议；且因极端天气停工14天、考试停工15天、疫情停工25天，共计54天应在逾期交付天数中扣除，并向本院提交了微信聊天记录、通知等证据。

法院判决结果：

• 某公司需向黄某、李某支付逾期交房违约金115,262.47元（原主张231,094元）；
• 支付逾期交付车位违约金1,944元；
• 退还房屋面积差价4,523元；
• 驳回原告其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范的核心提示

这个案子看似是业主和开发商的“扯皮”，实则给所有企业敲响警钟：合同签订时没想清楚的细节，事后很难用“天灾人祸”来甩锅！法院的判决揭示了三个关键风险点，企业必须重视：

1. “疫情”不是延期交房的“万能挡箭牌”
开发商某公司主张因极端天气、考试和疫情停工54天，要求顺延交房时间。但法院明确说：合同是2021年3月签的，那时武汉已经历过疫情爆发，开发商完全能预见到后续疫情影响。就像你明知夏天会下雨，还非说“没带伞是天灾”一样荒唐。
企业怎么办：

• 签合同时，别把“不可抗力”条款写成“免责天堂”。如果合同约定“疫情可顺延”，必须注明“仅限合同签订前未发生的突发情况”。
• 2020年后签的合同，再拿疫情当理由，法院大概率不认！工期规划时，主动预留3-6个月缓冲期，别赌“万一没事”。

2. 高违约金可能被“腰斩”，但别指望法院帮你擦屁股
合同约定逾期交房违约金是“万分之二”，原告主张23万多元，但法院直接砍到“万分之一”（11.5万元）。为啥？因为开发商抗辩“房地产行情差，赔不起”。法院认为：违约金要公平合理，不能让企业破产，但企业自己得先证明“真的赔不起”。
企业怎么办：

• 别迷信“天价违约金条款”。签合同时，主动和对方协商一个双方都能承受的数字（比如万分之零点五到万分之一），比事后求法院减罚更靠谱。
• 如果真遇到困难，提前收集财务报表、停工记录等证据，证明“赔这么多会倒闭”，而不是等到被告了才哭穷。

3. 房子面积“缩水”，一分都不能赖账
实测面积比合同少0.18平方米，开发商爽快退了4523元。但注意：法院强调“必须按实测面积结算”，哪怕合同写了“误差3%内不退”，也得老老实实退钱。
企业怎么办：

• 卖房、卖车位前，务必做精准测绘，别按图纸“估算”。面积差超过0.5%就可能被集体投诉。
• 在合同里写清楚：“以实测面积为准，多退少补”，别玩文字游戏（比如把“套内面积”和“公摊面积”混着算）。

一句话总结：企业签合同时，别当“甩手掌柜”——该预见的风险要提前规划，该给的承诺要留足余地。否则，法院不会因为“行情不好”就帮你违约，只会让“老实人”多赔钱！

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