商品房预售中贷款无法办理且房屋不达标合同可解除，开发商与实际开发人需连带担责-鄂州商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)鄂0703民初510号
审理法院：湖北省鄂州市华容区人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2017年7月，李某通过电话联系到杜某，向杜某介绍和推销位于鄂州市华容区**花园的房屋，并承诺该房屋是符合国家规定的商品房，手续完备、质量可靠。杜某表示资金有困难，李某承诺首付只需10万元，尾款22.5万元办理房屋抵押的贷款支付，他和开发商鄂州某丙房地产开发有限公司负责找银行办理贷款。

2017年7月25日，杜某按照李某的要求，向方某转账支付4千元定金。2017年7月28日，李某把杜某带到武汉某乙房地产营销策划有限公司的售楼部，并拿来一套《商品房买卖合同（预售）》的格式合同给杜某签署，合同中的留空条款均为李某手写。杜某要求提供商品房预售许可等证件，李某保证案涉房屋证件齐备、符合国家规定，并让杜某先签约付款。杜某于是签名捺印。

按照李某的指引，杜某在2017年7月28日通过POS机的方式分别支付8.1万元和1.5万元，收款人名称为"武汉市某弘房地产销售"。加上已付的4千元定金，杜某已付清10万元首付款。

此后，开发商鄂州某丙房地产开发有限公司未按照合同约定为杜某办理银行按揭贷款，致使房屋尾款无法支付。至2019年，周某将案涉的房屋钥匙交给杜某，但案涉房屋的银行贷款一直未能审批下来。2021年开始，杜某多次找到周某与其沟通并要求返还首付款，但周某一直未能解决问题。经现场勘察，案涉房屋内部存在大量泥沙，不符合交房条件。

判决结果：

1. 杜某与鄂州某丙房地产开发有限公司2017年7月28日签署的《商品房买卖合同（预售）》于2025年2月25日解除；
2. 鄂州某丙房地产开发有限公司、周某于判决生效之日起十日内共同向杜某返还购房款10万元及支付资金占用利息；
3. 驳回杜某对武汉某乙房地产营销策划有限公司、王某、李某的诉讼请求。

三、案例的核心观点与法律风险防范

这个案例看似是一起普通的买房退钱纠纷，实则暴露了房地产开发和销售中的"致命陷阱"。作为企业法律顾问，我看到很多企业因为忽视这些细节而付出惨重代价。让我们用大白话说清楚其中的风险点：

1. "口头承诺"不等于"法律保障"——贷款办不了，房子照样要退钱

本案中，销售人员李某拍着胸脯说"我们负责搞定银行贷款"，杜某才放心交了10万首付。结果贷款没办下来，房子也住不了，法院最终判决解除合同、退还房款。问题出在哪？合同里只写了"按揭贷款"这一种付款方式，没约定"如果贷款办不了怎么办"。

企业风险警示：

• 销售人员为了成交，常会承诺"包办贷款"，但这些口头承诺在法庭上等于零。
• 如果合同中只规定一种付款方式（如"必须贷款支付"），一旦该方式无法实现，合同目的落空，买家有权解除合同。
• 防范建议： 合同中必须写明"若贷款未获批，买方应在X日内以其他方式补足房款，否则开发商有权解除合同并收取违约金"。同时，严禁销售人员做出超出合同的口头承诺，所有承诺必须白纸黑字写入补充协议。

2. "挂靠开发"是把双刃剑——个人也可能赔光家底

法院查明，周某虽然不是开发商法定代表人，但实际上是楼盘的"幕后老板"，借用鄂州某丙公司的名义开发。因此判决周某个人也要和公司一起退钱赔偿。这就是典型的"挂靠经营"风险——你以为用公司壳子就能隔离风险，其实法院能穿透识别实际责任人。

企业风险警示：

• 很多个人投资者为了规避风险，借用有资质的公司名义开发，但一旦出事，法院会通过资金流向、实际管理等证据认定"实际开发人"。
• 个人挂靠开发，可能面临"公司赔完赔个人"的连带责任，家产都可能被执行。
• 防范建议： 投资开发必须通过正规注册的项目公司进行，避免个人直接参与。若需合作开发，应签订清晰的《项目合作协议》，明确各方权责，并确保所有资金通过公司账户流转，保留完整财务凭证。

3. "交钥匙≠交房"——泥沙满屋照样算违约

2019年周某把钥匙交给杜某，看似已经"交房"，但法院发现房屋内部堆满泥沙、1-4层还开着宾馆，根本不具备居住条件。开发商以为"给钥匙就完事"，殊不知交房必须满足合同约定的验收标准。

企业风险警示：

• 很多开发商为规避逾期交房违约金，用"交钥匙"掩盖房屋不达标的问题，但法院会实地勘察房屋现状。
• 如果房屋未通过竣工验收或不符合合同约定的交付标准，即使买家收了钥匙，仍可主张开发商违约。
• 防范建议： 交房前必须取得《竣工验收备案表》，并在合同中明确约定"毛坯房应完成室内墙面、地面平整，无建筑垃圾"等具体标准。交房时组织双方签署《房屋交接确认书》，注明房屋现状。

4. 营销公司"躺枪"风险——身份不清可能被牵连

杜某起诉了武汉某乙营销公司及其老板王某、销售李某，但法院认为他们不是合同当事人，且房款发票是开发商开的，所以不用担责。这看似幸运，实则暗藏危机——如果营销公司收款后不及时转给开发商，或合同中出现营销公司盖章，责任立马转移。

企业风险警示：

• 营销公司若代收房款却未及时转付，或销售人员以个人账户收款，可能被认定为共同卖方。
• 销售现场若未明确公示"武汉某乙为代理销售方"，买家可能误认其为开发商而主张连带责任。
• 防范建议： 营销合同中必须写明"所有房款必须直接支付至开发商指定账户"，销售现场设置醒目标识"本项目由XX公司开发，XX公司代理销售"。定期审计营销公司转款记录，确保资金安全。

写给企业主的一句大实话

房地产行业利润高，但法律风险更高。本案中开发商不仅退了10万房款，还要赔利息；周某本想"借壳"开发省事，结果个人财产也被追偿。比起事后打官司，不如事前花小钱防大患——就像给房子打地基，前期多花1%的成本，后期能避免99%的坍塌风险。

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