租赁合同到期不及时处理将导致长期租金负担-谷城合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂0625民初2149号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2008年3月29日，夏某与谷城县某商业公司签订《商品房买卖合同》，夏某以62250元购买该公司开发的谷城县某国际大酒店1座2层*号房，建筑面积11.11㎡。同日，双方签订《联营协议》，约定夏某将所购商铺使用权与该公司合作，合作期限5年（2008年4月25日至2013年4月25日），月租金从第一年的363元/月逐年递增至第五年的571元/月。夏某已付清全部购房款。

该公司支付了前三年租金，后两年给了5000元消费充值卡，之后未再支付租金。租赁期满后，该公司未续签协议也未提出解除合同，但继续占有使用房屋。2021年12月，因该公司深陷债务危机，案涉房屋被襄阳市中级人民法院查封，查封期限至2024年12月15日。

夏某起诉要求该公司支付拖欠的房屋租赁费75943元，并办理产权登记手续。该公司辩称房屋已被法院查封，租赁协议已履行不能，应已解除。

法院判决：谷城县某商业公司与夏某之间的房屋租赁合同于2024年7月22日解除；该公司于判决生效后十五日内向夏某支付房屋租赁费用75943元；驳回夏某要求办理产权登记的诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例给我们企业敲响了警钟：租赁合同到期后不及时处理，可能带来长期的财务负担！让我用大白话解释一下企业可能遇到的风险和防范措施：

风险一：合同到期不处理=自动续租

很多企业以为，租赁合同到期后不续签就没事了，其实大错特错！本案中，5年租期结束后，该公司既没和夏某签新合同，也没正式通知解除合同，结果法院认定形成了"不定期租赁关系"。这就意味着，即使过了11年，该公司仍要支付租金！最终被判付7万多元，比原合同最后一年的租金高出好几倍。

企业防范措施：

• 制定合同到期提醒系统，提前2-3个月通知相关部门
• 到期前必须明确表态：要么续签新合同，要么正式书面通知解除合同
• 如果决定不再租赁，要收回房屋并办理交接手续，保留书面证据
• 切勿"占着房子不表态"，这种沉默会被视为默认继续租赁

风险二：房屋被查封≠租金义务消失

该公司辩称房屋被法院查封，所以无法经营、不应支付租金。但法院认为，查封不影响其占有使用房屋的事实，仍应支付占有期间的租金。企业债务问题不能转嫁给无辜的出租方！

企业防范措施：

• 作为承租方：租赁前务必调查出租方的资信状况，避免租到有债务风险的房产
• 作为出租方：在合同中加入"若房产被查封，承租方应立即搬离"的条款
• 无论什么原因，只要占用了他人房屋，就应当支付使用费，这是基本法律原则

风险三：长期拖欠租金引发更大损失

该公司拖欠租金长达11年，最终不仅要支付本金，还面临诉讼费等额外支出。如果早些处理，可能通过协商降低损失。

企业防范措施：

• 建立租金催收制度，逾期立即跟进
• 设定内部处理时限，超过3个月未付租金应启动法律程序
• 拖欠租金超过6个月，应考虑解除合同收回房屋，避免损失扩大

特别提醒： 本案中，夏某要求办理房产证的诉求被驳回，因为房屋被法院查封。这提醒企业：在出售房产时，务必确保产权清晰、无查封，否则可能无法完成过户，引发更多纠纷。

给企业的实用建议：

1. 合同到期"三必做"：到期前必提醒、到期时必表态、到期后必交接
2. 租赁管理"两及时"：及时跟进合同状态、及时处理到期事宜
3. 风险防控"一系统"：建立合同管理系统，设置自动提醒功能

作为企业主，您可能觉得这些事"太麻烦"，但想想本案中企业白白多付7万多元的教训——这点"麻烦"比起真金白银的损失，简直不值一提！及时处理合同到期问题，就是为企业财务安全加上一把锁。

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