企业拖欠租金将面临合同解除和高额违约金-肥西租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2020)皖01民终4637号
审理法院：安徽省合肥市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年7月1日，肥某（甲方、出租方）就其所有的坐落于肥西县丰乐镇严丰路某枣社区（原某枣社区办公室）的房屋与安徽春都某林股份公司（乙方、承租方）签订《租房协议》，协议约定，甲方将上述房屋租赁给乙方以作公司研发办公之用。租赁期限暂定10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止。付款方式为每年租金人民币40000元整，预付二年租金、每5年递增10%，每年租金必须在当年的元月10日前交清，先付后租。如有拖欠押金，甲方每天按租金拖欠部分的5%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋。协议签订后，肥某依约将案涉房屋交付给安徽春都某林股份公司使用。

法院判决：确认《租赁协议》于2020年3月20日解除；安徽春都某林股份公司需返还房屋；支付2016年7月1日起至2020年3月20日止的租赁费（按每年40000元计算）及违约金24000元；支付2020年3月21日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。二审法院驳回安徽春都某林股份公司的上诉，维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

拖欠租金不是小事，可能让企业"赔了夫人又折兵"

这个案例看似简单，却揭示了企业在租赁经营中常犯的致命错误：认为"暂时拖欠点租金没关系，以后慢慢补上就行"。安徽春都某林股份公司就是吃了这个亏——从2016年7月开始拖欠租金，结果不仅被法院判令一次性支付12万元欠款，还要额外支付2.4万元违约金，更失去了经营了近5年的办公场所。

企业必须警惕的三大法律风险：

1. 拖欠租金=自动违约，企业将丧失主动权
本案中，合同明确约定"每年元月10日前交清租金"，但安徽春都某林股份公司连续多年未按时支付。法院认定这已构成根本违约，直接导致合同被解除。很多企业老板认为"房东收钱巴不得，晚点付没关系"，却不知合同白纸黑字写的付款时间就是法律红线。风险提示：务必设置租金支付提醒，建议提前3-5天准备付款，避免因银行转账延迟等小问题触发违约。

2. 违约金看似"可商量"，实则"代价高昂"
安徽春都某林股份公司提出"违约金过高"，但法院最终仍判其支付欠款20%的违约金（2.4万元）。合同原本约定的是每日5%滞纳金（年化高达1825%！），虽被法院调低，但20%仍是不小数目。风险提示：签订合同时要特别注意违约条款，对明显过高的违约金应要求调整。若已违约，不要等对方起诉才"讨价还价"，应主动协商并保留书面证据。

3. "其他账目抵扣"是常见误区，法院根本不认可
安徽春都某林股份公司主张"双枣社居委把部分房屋租给别人，应抵扣房租"，还拿出拆迁补偿款想抵账，结果两项都被法院驳回。原因很简单：房屋出租是否属实证据不足；拆迁补偿是个人款项，不能与公司债务混为一谈。风险提示：不同法律关系的款项绝对不能自行抵扣！如有其他经济往来，必须另行协商并签订书面协议，切勿在租金中擅自扣除。

给企业的实操建议：

• 租房前必查：出租方是否有权出租（如村委会出租需村民代表大会决议）
• 合同关键点：明确约定租金支付时间、方式、违约责任，避免"先付后租"等模糊表述
• 证据意识：租金支付必须保留银行凭证；若发现房屋被第三方占用，立即书面通知出租方并取证
• 危机处理：一旦可能违约，应主动沟通并签订补充协议，切勿消极逃避

许多企业主直到收到法院传票才着急，殊不知法律风险早已埋下。本案中如果安徽春都某林股份公司能在2016年首次拖欠时就与肥某协商，完全可能通过分期支付等方式化解危机，不至于最后"钱房两空"。

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