业主不能以物业服务不到位为由拒交物业费-巢湖物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)皖0181民初1903号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年，巢湖市金科世家小区第一届业主委员会与巢湖市某物业服务有限公司签订《金科世家小区项目物业服务合同》，约定由该公司为小区提供物业服务；物业服务费标准为多层住宅0.5元/㎡/月；合同为期五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。2019年，业主委员会与该公司签订《解除合同协议书》，约定合同自2019年12月31日解除。2019年9月6日，业主委员会和巢湖市凤凰山街道光明社区居民委员会出具《证明》，确认该公司于2018年8月6日至2019年9月6日实际为小区提供物业服务。被告王某于2015年12月24日取得小区7幢2单元503室房屋产权，建筑面积181.18㎡，系多层住宅，该房屋在2018年8月6日至2019年9月6日期间未交纳物业服务费。

王某辩称：自己2019年3月才入住；房屋漏水导致损失3000多元，物业公司未维修；小区公共收益未公开；消防水栓无水、路灯不亮等服务不到位。但法院认为，王某未提供充分证据证明服务问题，且物业费用于小区公共设施维护，业主不能以此为由拒交。最终，法院判决王某支付拖欠的物业费1177.67元，并承担案件受理费25元。

三、核心观点：企业如何防范物业费收缴风险

这个案子看似是业主和物业的“小纠纷”，实则给所有物业服务企业敲响了警钟：业主以“服务不到位”为由拒交物业费，法院通常不会支持，但前提是企业必须“留好证据、程序合规”。很多企业觉得“我服务了就能收钱”，却因细节疏忽吃了大亏。结合本案，企业要重点防范三类风险：

1. 别让“口头承诺”变成“空头支票”——服务过程必须留痕
王某说房屋漏水，物业公司曾口头答应维修却没做。法院为啥不认？因为王某只交了三张照片和维修清单，无法证明漏水是物业责任，更没证据显示物业故意不修。现实中，业主常以“卫生差”“设施坏”为由拒交费，但企业往往输在没保留服务记录。

• 企业该怎么做：每天拍巡检照片、填维修日志（比如“8月10日消防栓水压测试正常”），让业主签字确认；业主报修必须24小时内响应并书面记录。别嫌麻烦——这些就是未来打官司的“救命稻草”。

2. 合同解除要“走程序”，别让业主钻空子
本案中，业主委员会提前解除了5年合同，但王某却说“解除协议没经业主投票，无效”。法院为啥支持了？因为解除协议有业主委员会和居委会盖章，程序合法。如果企业擅自撤场或协议不规范，业主就能理直气壮拒交费。

• 企业该怎么做：签合同时明确约定“提前解约需业主大会2/3同意”；解除合同必须联合街道、业委会发正式公告，全程录像留证。记住：程序合法比服务本身更重要，否则业主一句“你们自己跑的”，钱就打水漂。

3. 业主欠费别“干等着”，拖越久越被动
王某从2018年8月欠费到2019年9月，物业才起诉。法院算费时发现：实际服务期只有13个月（非原告主张的14个月），导致少收95元。更糟的是，时间一长，业主会编出更多理由（如“我刚搬来”），企业取证更难。

• 企业该怎么做：欠费超3个月就发书面催交通知（贴门+短信+邮寄）；超6个月果断起诉。别怕伤和气——及时维权才是对业主公平，否则好业主跟着吃亏，小区服务只会越来越差。

划重点：业主不是“大爷”，但企业更不是“弱势方”。只要做到三点——服务留证据、解约走流程、欠费快行动，90%的物业费纠纷都能避免。

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