销售人员口头承诺也算数，公司必须履约-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫01民终314号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实和判决结果

2019年10月份，朱某到荥阳某玺置业有限公司荥泽大道上的碧桂园龙城天悦售楼部，签订了一套10月底交房的认购书，并缴纳了2万元定金。被告承诺原告订房之后置业公司送三开门冰箱一台，附送一年的物业费。之后，原告去签合同时，置业顾问告知原告原置业顾问计算房屋价款有误，经和原告沟通协商，另行更换了一套期房，并由置业顾问张某在计价单上备注："2019.10.16.《一年物业费—7天内》，《电视、55寸》，《10000元》合同备案之后，《冰箱自己买》顾问自己买"。后原、被告在2019年10月19日签订了合同编号XY190××××****的《商品房买卖合同》，并已办理了合同信息备案。后被告因未履行补偿原告10000元及55寸电视承诺，原告于2020年10月26日诉至法院。

法院判决结果：一审判决荥阳某玺置业有限公司支付朱某12000元（10000元现金+2000元电视折价）；荥阳某玺置业有限公司不服提起上诉，二审法院维持原判，驳回上诉。

三、销售人员一句话，企业赔钱又丢脸——企业必须重视的销售风险

很多人以为，只有白纸黑字、双方签字盖章的协议才算数，销售人员随便说的几句话不用当真。这个案例彻底打破了这种误区！

关键问题：没有正式协议，仅有计价单上的简单备注，为什么法院判企业必须赔钱？

法院认为：虽然没有正式签字盖章的"补充协议"，但通过朱某提供的微信聊天记录、证人（原销售顾问张某）证言，以及计价单上的明确备注，足以证明双方确实达成了"补偿协议"。销售人员张某作为公司员工，在销售过程中作出的承诺，代表的是公司行为，不是个人行为，因此公司必须承担责任。

企业应当警惕的三个风险点：

1. "一句话"也是合同：销售现场的口头承诺、微信聊天、甚至计价单上的随手备注，只要能证明是销售人员代表公司作出的，都可能被法院认定为有效合同条款。不要以为"没盖章就不算"，现代通讯记录都是铁证！

2. 销售人员管理漏洞就是企业风险：本案中，销售顾问为了促成交易随意承诺"送电视""给1万元"，企业却未建立有效管控机制。销售人员为了业绩信口开河，最终由企业买单，得不偿失。

3. "客户不会较真"是最大误区：企业常想"这点小钱客户不会起诉"，但一旦客户较真，企业不仅赔钱，还要支付诉讼费、承担信誉损失。本案中，为了一万多块钱，企业不仅赔了钱，还上了法院公告，影响品牌形象。

给企业的实用建议：

• 给销售人员划红线：明确告知哪些承诺可以做、哪些绝对不能做，建立"承诺权限表"，超出权限的承诺必须经主管书面批准。

• 销售过程全程留痕：重要承诺必须书面化，通过公司统一格式的《补充约定书》确认，避免手写备注、微信口头承诺。

• 定期培训与检查：每月对销售团队进行法律风险培训，抽查销售录音、微信记录，及时纠正违规承诺行为。

• 建立"承诺审核"机制：对销售人员向客户作出的任何额外承诺，要求在24小时内报备销售主管，重大承诺必须法务审核。

记住：销售是企业的"门面"，但也是法律风险的"高发区"。一句随意的承诺，可能让企业付出数倍代价。规范销售行为不是束缚手脚，而是为企业保驾护航。

四、专业护航，让企业远离"口头承诺"陷阱

作为企业法律顾问，我们深知销售环节的法律风险对企业的影响。征和律师事务所专注于为企业提供极高的性价比的法律顾问服务，特别针对销售环节设计了"销售风险防控三步法"：事前培训防风险、事中审核堵漏洞、事后处理降损失。我们提供"先试用满意后付款"的服务模式，让您零风险体验专业法律顾问的价值。选择我们，让您的企业远离"一句话赔钱"的法律陷阱，销售无忧，经营更安心。