房屋租赁合同违约金约定过高会被法院调整-黄石房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0202民初737号
审理法院：湖北省黄石市黄石港区人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年1月26日，黄石某港公司与湖北某公司签订《房屋租赁合同》，约定黄石某港公司将位于道号、建筑面积221.97㎡的房屋出租给湖北某公司用于商业、办公，租期自2022年1月1日至2024年12月31日，月租金16870元，每季度支付一次。

合同签订后，黄石某港公司依约交付房屋，但湖北某公司未按时支付租金。2024年6月6日，黄石某港公司通过微信向湖北某公司经办人龚某发送《告知书》，要求支付2024年2-6月租金74350元。2024年11月21日，黄石某港公司再次张贴《告知书》，要求支付2024年6-12月租金。2025年1月，黄石某港公司自行收回房屋。黄石某港公司自认湖北某公司仅差欠2024年6-12月租金101220元。

法院最终判决：湖北某公司需支付黄石某港公司租金101220元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍上浮30%计算，以10000元为上限）；驳回黄石某港公司要求腾退房屋和恢复原样的诉讼请求。

三、案例核心观点及企业风险防范指南

这个案例看似简单的"欠租纠纷"，却暴露出企业在房屋租赁管理中的三个致命漏洞，导致本该拿回的权益"打折扣"。作为企业法律顾问，我用大白话告诉你该怎么避免踩坑：

1. "违约金越高越好"是大误区！法院会直接"打折"

湖北某公司在合同中约定了"逾期每日按月租金10%支付违约金"，乍一看很"解气"，但法院认为这明显不合理，直接把违约金标准从日10%（年化365%！）砍到只有LPR利率的1.5倍上浮30%（目前约6%左右）。为什么？
法律规定：违约金超过实际损失30%的，属于"过分高"。企业常犯的错误是：

• 把违约金设成"吓唬人"的数字（比如日1%、日5%）
• 没考虑违约金需要和实际损失挂钩

企业该怎么做？
✔ 合同约定时参考：违约金=欠款金额×同期银行贷款利率×1.3倍
✔ 在合同中补充："违约金以弥补守约方实际损失为限"
✔ 别贪图"高违约金"，合理范围内的约定反而能100%获法院支持

2. 自己动手"收房"可能赔了夫人又折兵

黄石某港公司见对方不付租金，2025年1月直接收回房屋。这一举动看似"止损"，却让"要求腾退房屋"的诉讼请求被法院驳回——因为你已经自己拿回来了啊！更危险的是：
⚠️ 擅自换锁、清空房屋可能被反告"非法侵入"
⚠️ 若房屋内有对方物品，可能要赔偿损失

正确操作三步走：
① 发《解除合同通知书》：明确写明"因欠租超30日，根据合同第X条，本合同自X月X日起解除"
② 给15天腾退期：写明"请于X月X日前搬离并恢复原状"
③ 逾期不搬才起诉：不要自己动手！ 让法院判决强制执行

3. "恢复原状"没证据=白纸一张

法院驳回"恢复原状"请求的理由很扎心："原告未举证证明房屋出租时的原始状态"。很多企业交房时只收钥匙不拍照，结果：

• 承租人拆了承重墙？你说不清原本什么样
• 墙面被涂鸦？无法证明是租客所为

交房/收房必备证据清单：
✅ 全景视频：从门口到每个角落缓慢拍摄（带时间水印）
✅ 重点照片：墙面、地板、门窗、管道等细节（每张标序号）
✅ 《房屋交接确认书》：双方签字注明"现状完好无损"
✅ 保留装修图纸：如果是精装修房，原始图纸就是"复原标准"

企业日常管理小贴士

• 催租要有"证据链"：别只微信说"快交钱"，要发正式《催款函》（写明欠款金额、期限、违约责任），通过邮政EMS寄送并保留回执
• 租金逾期30天必须行动：拖得越久，证据越难收集，损失越大
• 合同要留"安全阀"：加上"承租人确认收房时已查验房屋现状无异议"条款

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