租赁合同解除后债务应即时清偿，以物抵债协议需谨慎约定-宜昌房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0503民初2254号
审理法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年6月1日，宜昌某实业总公司（出租方、甲方）与董某（承租方、乙方）签订了《厂房租赁及相关费用合同（新租）》，约定甲方将位于宜昌市伍家岗区路号的房屋租赁给乙方用于住宿，租赁期自2018年5月1日至2028年4月30日止；2018年8月1日至2019年4月30日租金为212400元，2019年5月1日至2021年4月30日每年租金为283200元，2021年5月1日至2024年4月30日每年租金为311520元，2024年5月1日至2028年4月30日每年租金为342672元；合同签订后3日内，乙方向甲方缴纳押金40000元。合同签订后，宜昌某实业总公司依约交付房屋，董某未支付押金，其使用该房屋经营宜昌某酒店。2024年10月14日，宜昌某酒店因经营亏损申请提前退租。后董某于2024年12月31日将房屋退还给宜昌某实业总公司。

截至2024年12月31日，董某尚欠宜昌某实业总公司租金及相关费用773608元。2025年4月15日，双方签订《承诺书》，约定以房内物品及装饰装修的评估价值抵扣欠款，若评估价值不足，董某应在2025年7月30日前补足差额。2025年5月7日，评估报告显示装修等价值为689425元。董某认可该评估价格，但未补足差额84183元。庭审中，董某表示"经济困难，已无力支付款项"。

法院判决：确认双方合同于2024年12月31日解除；董某需向宜昌某实业总公司支付欠款84183元；驳回原告其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范

这个看似简单的欠租纠纷，其实暗藏企业经营中的重大法律风险，特别是以下两点值得所有企业老板高度重视：

1. 合同解除不等于债务"延期支付"，欠款必须马上还！

很多老板以为：既然租客提前退租，双方约定好"某月某日付清欠款"，那就可以等到那个日期再说。但本案中，法院明确指出：合同一旦解除，所有未付的租金立即变成"马上要还"的债务，不能再拖到约定的付款日期。

董某和宜昌某实业总公司在《承诺书》里明明约定"2025年7月30日前补足差额"，但因为合同已在2024年12月31日解除，法院直接判决董某要"立刻还钱"，不用等到2025年7月！更扎心的是，董某说自己"经济困难"，法院也没心软——经济困难从来不是拖欠房租的理由！

企业该怎么做？

• 签租赁合同时，一定要写明："合同解除后，承租方应在7日内结清所有费用"
• 发现租客经营异常（如减少营业时间、拖欠员工工资），立即发函要求其提供担保或提前支付租金
• 退租交接时，必须现场结清所有费用，不要轻信"等评估完再付"的口头承诺
• 遇到租客说"下个月有钱就付"，果断采取法律手段，拖得越久越难收回

2. "以装修抵房租"是个大坑，90%的企业都踩过！

本案中董某想用68万多元的装修抵掉77万多元的欠款，看似公平，实则暗藏陷阱：

• 装修评估价68万，但实际变现可能只有30万（普通买家不愿接手旧装修）
• 协议写"评估不足要补差"，但租客退租后人去楼空，根本找不到人补钱
• 最坑的是协议里"评估高于欠款，差额不退"——万一装修真值80万，企业也拿不回多出的8万！

企业该怎么做？

• 坚决不接受"装修抵房租"方案，这是最难变现的"烂账"
• 如必须接受，只认可现金评估价（第三方机构出具），且必须现场支付差额
• 在合同中明确："退租时装修无偿归出租方所有，不作价补偿"
• 对于高档装修，要求租客在装修前提供保证金，防止退租时扯皮

特别提醒：押金不是万能的！

本案中董某根本没交4万元押金，导致企业连基础保障都没有。很多老板以为收了押金就安全，但遇到经营不善的租客，押金可能还不够付一个月租金！

四、为什么专业法律顾问能帮您避开这些坑？

房屋租赁合同看似简单，但一个条款疏漏就可能损失数十万元。宜昌这个案例中，如果企业有专业法律顾问：

• 会在合同中写明"合同解除即触发即时付款义务"
• 会拒绝"2025年7月补差"这种危险约定
• 会坚持"装修不作价"或要求租客购买装修保险
• 会在租客经营异常时提前介入，避免损失扩大

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